房屋净值贷款与抵押贷款:差异，利弊
房屋净值贷款和抵押贷款有什么区别?
抵押贷款是用于购买房屋或为房屋再融资的贷款。如果你已经拥有了自己的房子，想从你的资产净值中提取现金，你可以使用一种叫做“套现再融资”的特殊类型的抵押贷款来做到这一点。
房屋净值贷款略有不同。房屋净值贷款是“第二抵押贷款”的一种，这意味着它们不是用来购买房屋或为房屋再融资的。相反,他们使用只有撤回股权。
这两种贷款都以你的房屋价值作为担保。因此，当你需要借入大量现金时，他们提供低利率和负担得起的融资。
合适的贷款将取决于你的个人财务状况和你目前的抵押贷款。下面是如何决定。
比较房屋净值贷款和抵押贷款的选择。从这里开始(2021年9月28日)在这篇文章中(跳到…)
关键的外卖
当决定是房屋净值贷款还是抵押贷款时，有很多东西需要考虑。在做出选择之前，你要仔细评估你的选择。
我们最好的建议可以归结为:
- 如果你想套现房屋净值，抵押贷款(套现再融资)可能是最好的选择和对你目前的住房贷款改变利率或条款
- 如果你需要套现股权，房屋净值贷款可能是最好的不想重新开始你现有的住房贷款(可能是因为你的利率已经很低了，或者你快要还清房贷了)
如果你不确定哪种类型的抵押贷款最适合你，联系抵押贷款机构。你的贷款顾问可以帮助你比较利率、贷款金额和长期成本，以找到最适合你情况的贷款。
比较房屋净值贷款和抵押贷款的选择。从这里开始(2021年9月28日)现金抵押贷款是如何运作的
如果你想用抵押贷款从你的房子中提取净值，你将使用的贷款类型是套现再融资。
通过再融资包括用新的抵押贷款取代你现有的住房贷款。新贷款的余额比现有贷款的余额大，差额在期末时作为现金返还给你。
套现再融资是“第一留置权”或“主要抵押贷款”，这意味着它的风险比房屋净值贷款略低。因此，套现再融资利率通常略低于房屋净值贷款利率。
然而，你会有一个更大的贷款额和更高的抵押贷款支付，因为你对整个贷款金额进行了再融资。你会重新开始你的贷款期限。这意味着，长期来看，你支付的利息会比原来的抵押贷款多。
从好的方面看，如果你现有的抵押贷款利率高于当前的市场利率，套现再融资可能会帮助你降低利率，并在贷款期限内节省一些钱。
房屋净值贷款是如何运作的
一个房屋净值贷款(HEL)是第二抵押贷款的一种。这意味着你保留原来的住房贷款，同时申请第二笔规模较小的抵押贷款。这导致了两个独立的月抵押付款-一个在你的主要住房贷款和一个在你的房屋净值贷款。
很有可能，这两个月的付款加起来将比你面临的现金再融资的数额还要大。那么，为什么有人会选择房屋净值贷款呢?
嗯，有几个很好的理由。一个很大的问题是你的HEL通常有一个较短的贷款期限。这意味着你支付利息的时间更短，从长远来看，这应该会节省你的钱。
房屋净值如何像信贷(HELOC)工作
房屋净值信贷额度(HELOCs)是另一种类型的第二抵押贷款，让你从你的房屋净值借现金，而不改变你的第一次抵押贷款的条款。
在某些方面，HELOCs更像信用卡，而不是房屋净值贷款。因为你有信用额度，你可以借，还，再借。而且你只对余额支付利息。
heloc和HELs还有另一个不同之处。
房屋净值贷款是分期贷款，就像抵押贷款或汽车贷款一样。你一次借了一笔钱，然后在固定的贷款期限内按固定的利率等额分期偿还。所以它们是可预测的，很容易预算。
但是，对于HELOCs，你通常会得到两部分贷款。
- 在你的“提取期”(通常是10年，但有时是5年或15年)，你只需要支付你当前余额的利息，通常是可变利率
- 然后是“还款期”，它通常会持续抽款期的一半。在这段时间里，你不能借更多的钱，但必须在这段时间结束前将债务化为零，同时保持利息支付
对于那些收入波动较大的人，如承包商、自由职业者和从事季节性工作的人来说，HELOCs是很好的选择。但对于那些糟糕的基金经理来说，它们是危险的。如果你想刷爆你的信用卡，你也可以使用HELOC。
为你找到合适的现金贷款(2021年9月28日)房屋净值贷款与抵押再融资:利弊
那么，房屋净值贷款和抵押贷款的利弊是什么呢?这里是一个简短的概述:
| 房屋净值贷款 | 抵押贷款(现金不足再融资) | |
| 利率 | 更高的利率 | 更低的利率 |
| 贷款条件 | 10年，15年，或者20年 | 30或15年 |
| Max。贷款金额 | 高达房屋价值的85% | 高达房屋价值的80% |
| 关闭成本 | 所借股本金额的2-5% | 整个抵押贷款的2-5% |
现在让我们一起来看看它们的主要特征。
利率
房屋净值贷款的利率往往比现金再融资的利率略高。这是有技术原因的。也就是说，HELs是“第二留置权”。这意味着它们对抵押贷款机构来说风险更大，因为在丧失抵押品赎回权的情况下，它们将获得第二的偿付。
然而，利率上的差异通常是很小的。而房屋净值贷款的贷款金额比抵押贷款再融资要小，所以你支付的利息更少。
此外，HELs和套现再融资都是固定利率贷款。所以你的利率和贷款偿还是可预测的。
无论你选择哪种贷款类型，你都应该货比三家，寻找贷款的最佳利率。比较个性化报价，至少3个贷款人找到最好的交易。
关闭成本
套现再融资和房屋净值贷款的关闭成本在百分比上大致相同:通常是贷款价值的2-5%。但是，当然，你的贷款金额会少一些。所以总的预付费用要低得多。
贷款条件
这两种贷款的期限都长达30年。但房屋净值贷款却很少这样做。更常见的是，期限为5年、10年、15年或20年。另一方面，如果你想要抵押贷款再融资，你的新贷款通常会持续30年。
套现再融资的期限也有10-25年。然而，短期贷款的月供要高得多，因为你要在更短的时间内偿还相同的贷款金额。对许多借款人来说，这是一个交易的破坏者，尤其是那些已经饮酒的人债务收入比(DTI)或月度现金流较低。
新的30年期抵押贷款的套现再融资也会出现问题。
例如，如果你已经偿还了现有的30年期贷款，还款期限为10年，而你又为新的30年期贷款进行了再融资，那么你将在40年而不是30年的时间里为你的房子付账。更糟糕的是，你将支付40年而不是30年的一大笔利息。即使利率较低，这也很昂贵。
因此，获得10年或15年的房屋净值贷款是一个很大的优势。你还得付30年的房款。而且你很有可能在两种贷款中支付更少的利息，尽管利率不同。
你可以套现的股权数量
你可以从家里提取的金额取决于你目前的贷款余额和你的房子的价值。
当你获得现金再融资时，你通常必须保留至少20%的房屋价值不受影响。这意味着你的新贷款最多只能达到房屋价值的80%(即80%的贷款与价值比率)。
贷款还必须偿还你现有的抵押贷款。所以你最大的现金返还等于你房屋价值的80%减去你当前的贷款余额。
例如:
- 你房子的市场价值是40万美元
- 你现在的抵押贷款余额是20万美元
- 马克斯。套现贷款金额为$320,000 (80% x$ 400,000)
- 你的马克斯。返还现金是120000美元(320000 - 200000美元)
只有退伍军人事务部的贷款(退伍军人和服役人员的抵押贷款)允许你做通过再融资也就是你拿掉100%的权益。
房屋净值贷款的计算方法与此类似。
你没有用新的贷款来偿还现有的贷款。而是第一次和第二次抵押贷款结合通常不能超过房屋价值的80%。计算结果是一样的。
然而，一些房屋净值贷款贷方更灵活，将允许你借贷高达85%的房屋价值。
你如何使用这些资金
现金再融资和房屋净值贷款都不能决定你如何使用这些资金。完全由你决定。
然而，你通常想把钱花在有良好回报的投资上。这是因为你要支付现金的利息，而且它是由你的房子担保的。
房屋净值的流行用途包括房屋装修和债务整合(用这笔钱偿还高息个人贷款或信用卡债务)。
套现再融资可能带来的税收优惠
根据CNBC，对符合条件的借款人，现金再融资贷款可获免税:
“如果套现资金被用于资本改善，房主也可以扣除新抵押贷款的第一个75万美元的利息(尽管由于现在列出明细的人越来越少，大多数家庭不会从这种冲销中受益)。”
现在，我们不是税务顾问。因此，在依赖这些信息之前，你必须听取专业人士的建议。
但你可能会扣除花在家庭装修上的钱。看看你是不是因为这个才想借。因为它可能是你的个人房屋净值贷款和抵押贷款分析的决定性因素。
更快的钱，如果你需要支付流行病的费用
顺便提一下，联邦监管机构消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)去年规定，如果你急需资金支付与流感相关的费用，可以通过现金再融资和HELs更快地获得资金。如果这适用于你，读这篇文章．
何时使用抵押贷款超过房屋净值贷款
选择现金再融资而不是房屋净值贷款是保持每月低开支的好方法。记住，还款通常更便宜，因为你只支付一笔贷款而不是两笔。
如果你无论如何都需要再融资，套现再融资也是更好的选择。假设你现在的抵押贷款利率是4%但你可以再融资到3%。你会大幅削减月供。你的积蓄很快就能支付你的倒闭费用了。
当然，如果你在再融资时取出了大量现金，你可能仍然会以更高的月供告终。但你也会得到这笔钱的。你可以用这些资金做任何你想做的事，就像房屋净值贷款一样。
何时使用房屋净值贷款而不是抵押贷款
如果你目前的抵押贷款几乎已经还清，或者你已经有一个超低的抵押贷款利率，那么房屋净值贷款通常是比现金再融资更好的选择。
通过选择HEL，你可以在不延长贷款期限或改变当前贷款利率的情况下利用你的资产。
你也可以选择房屋净值贷款，如果你可以支付更高的月供，并希望在长期节省更多。记住，HEL可能每个月花费更多，但你会比现金抵押贷款偿还得更快。
你还可以节省交易成本。而且，虽然你支付的利率可能更高，但你在更短的时间内借的钱更少，这通常意味着你在长期内会更富裕。
你可以用我们的再融资的计算器来计算你的数字。
你能在没有抵押贷款的情况下获得房屋净值贷款吗?
是的。如果你已经还清了抵押贷款或用现金买了房子，你仍然可以获得房屋净值贷款。或者新的抵押贷款。事实上，如果你能支付每月的还款，并且有一个不错的信用评分(或者更好)，你应该很容易获得资格。
你甚至可以以现金的形式借到房屋价值的80%或85%。但是，如果你想要那么多，你可能会选择抵押贷款。当然，你也要认真考虑承担这么多债务。
房屋净值贷款与抵押贷款:底线
对许多读者来说，当他们得知套现再融资在短期内几乎肯定成本更低时，这场辩论很有可能就此结束。我们中的许多人，尤其是年轻的人，别无选择，只能专注于减少当前的支出，让未来顺其自然。
但那些有能力从战略角度看待自己的财务状况的人可能会发现，从长远来看，房屋净值贷款为他们节省了资金。对他们来说，这就是底线。