用佣金收入买房子
收入资格是申请住房贷款时最重要的因素之一，所以理解贷款人如何计算你的收入是至关重要的。
对于受委托的工人和自营职业者来说，计算收入可能有点复杂。
幸运的是，仅仅因为你是自由职业者或靠佣金赚钱，并不意味着你没有资格申请住房贷款。这只是意味着你应该了解贷款人是如何看待你的收入的，这样你才能为自己的成功做好准备。
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计算按揭贷款的佣金收入
在计算基于佣金的收入时，大多数贷款机构都在寻找同样的东西:你的佣金在未来继续保持相同水平的可能性。他们想知道房主是否有能力长期偿还他们的新住房贷款。
贷款机构要求的是过去两年里每月有稳定的佣金收入。这向他们表明，如果以你目前的收入水平获得批准，你将来有能力支付抵押贷款。
不稳定的收入和/或下降的佣金收入会使抵押贷款或再融资很难获得批准。
为了计算抵押贷款的佣金收入，贷方对你过去两年的佣金进行平均，得出一个估计的月收入。
对于有两年赚取佣金的稳定历史的购房者来说，抵押贷款的收入计算很简单。
出借人通常会计算过去两年的佣金收入的平均值，并使用这个平均值作为你的合格收入计算债务比率．
例如，假设你的年收入是100%的佣金。在过去的两年里，你赚了65000美元，然后又赚了75000美元。
为了得到符合抵押资格的月收入，贷款人会把你过去两年的佣金收入加起来，除以24。
- 1: 65000美元
- 2: 75000美元
- 金额:140000美元
- 140,000美元/ 24 = 5,833美元
在这个例子中，贷方会假设你每月的收入是5833美元。它将计算你的最大贷款金额以及基于这个数字的月供。
对赚取佣金者的抵押要求
一般来说，佣金收入准则类似于自主创业贷款指南．
首先，你需要有稳定的工作经历。以佣金为基础的收入者通常需要在申请抵押贷款前作为受委托的工资收入者工作两年。
其次，你需要适当地证明你的收入，并证明你有一致的佣金历史。
申请有佣金收入的按揭贷款所需的标准文件包括:
- 两年的所得税申报单
- 两年的w - 2和/或1099
- 最近30天的工资存根
- 30天最近的佣金检查(假设抵押贷款借款人是一个赚取佣金收入的工薪阶层)
- 过去两年的佣金收入应该是一致的，不能从一年到最近一年下降
记住，抵押贷款承销商正在寻找稳定的佣金收入年复一年。
如果你的收入下降了，或者你是一个新工作中的首次购房者，你可能很难获得基于佣金的批准。
为赚取佣金的人提供的抵押贷款类型
赚取佣金的人可以和其他借款人一样申请所有相同类型的住房贷款。
传统的、联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部的贷款在计算佣金收入方面也有类似的承保指导方针。
此外，以佣金收入申请住房贷款的资格与具备奖金收入资格．
传统的贷款
房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)——为符合标准的贷款制定规则的机构——一般倾向于最低两年的佣金收入历史。
可以考虑12至24个月的佣金收入，只要有积极因素可以合理抵消较短的收入历史。
为证明传统贷款的佣金收入，必须获得下列条件之一:
- 完成申请就业证明（1005年形成或形成1005(年代)),或
- 最近两年的工资存根和国税局的W-2表格
你的雇主也需要口头的雇佣证明。
FHA贷款
联邦住房管理局的抵押贷款计划在佣金收入方面更为宽松;借款人只需有一年的佣金收入历史就可以获得批准。
如果抵押贷款借款人的收入在相同或类似的行业中至少有一年的时间，而且收入有合理的可能持续下去，那么佣金收入可以用于联邦住房管理局的贷款。
联邦住房管理局(Federal Housing Administration)表示，佣金收入将使用两者中较小的一种计算:
- 2年以上的佣金收入为前2年的平均佣金收入或
- 不满两年的，已取得佣金收入的期限;或
- 前一年的平均佣金收入
要获得佣金收入，抵押贷款借款人必须提供过去两年签署的纳税申报单副本和最近的工资存根。
VA贷款
在这方面，退伍军人事务部比联邦住房管理局要严格一些。要被认为是VA抵押贷款的“有效收入”，佣金收入必须是过去2年的平均值。
佣金收入和奖金的计算方式是一样的:一致性、历史和持续性是关键。
大多数贷款人会要求你最后两年的联邦纳税申报单(1040)和所有的时间表，以便正确计算收入。有些公司可能会允许雇主出具书面的雇佣证明，而不是口头的。
美国农业部的贷款
对于美国农业部的贷款，你的贷款人将分析当前支付期间的佣金收入以及YTD收入。
在考虑收入稳定可靠之前，必须分析和记录“显著差异”——即与过去12个月相比收入增加或减少20%或更多。
所需的文件包括工资单、工作证明、联邦所得税申报表或美国国税局(IRS)记录。
我可以申请多少抵押贷款?
总而言之，基于佣金的收入只需要几个额外的验证步骤。
如果你已经挣了至少两年的佣金收入，并且有良好的财务历史，你可以很好地在你的抵押贷款批准的道路上。
然而，收入并不是唯一的决定因素。与所有抵押贷款一样，信贷员也会考虑你的:
- 信用评分
- 信用记录
- 债务收入比(DTI)
- 首付
- 银行对账单
- 房屋的价值和状况
但是，如果你是那5%靠佣金赚钱的人群中的一员，不要让抵押贷款过程吓跑你。咨询多个贷款人，看看哪些步骤是必要的，以使你的梦想，住房所有权的现实。
获得抵押贷款批准可能比你想象的要容易。
