按揭贷款流程分为9个步骤:从预先批准到截止日期
抵押贷款流程指南
抵押贷款的过程似乎令人生畏，特别是如果你是第一次买房。
幸运的是，你不必一个人去做。你的房地产经纪人和抵押贷款官员将是你的向导。
但了解过程的每个阶段会发生什么仍然很有帮助，这样你就可以准备好问正确的问题并做出正确的决定。
以下是我们的期望。
核实您的购房资格（2021年9月14日）在本文中（跳到…）
1.估计你的预算。你能买得起多少房子？
采取某些措施是很重要的之前启动抵押贷款程序。
最重要的是，你应该估计你能买多少房子。这可以让你为找房子和选择抵押贷款设定现实的期望。
与其寻求你的最高购房价格，不如从确定每月抵押贷款支付的预算开始。
不过，与其寻求你的最高购房价格，不如确定你可以合理管理的每月付款额。
然后，您可以反向使用今天的抵押贷款利率以确定您的最大家庭购买力。
你的抵押贷款还款额是多少
当前的抵押贷款利率是这个等式的重要组成部分。
例如，仅1个百分点的利率变动可能会使你的购买力增加或降低近4万美元。
同样，与新建社区相比，成熟社区的房地产税可能更低。而且，公寓的会费可能因建筑而异。
房主保险费也可能是您每月付款的一部分。
当你关注的是每月最高付款额而不是最高购房价格时，你可以确定你已经制定了一个预算来解释这一点所有你的持续的住房成本-不仅仅是抵押贷款的本金和利息。
你还需要算出你有多少存款。这将告知你有多少首付和关闭费用。
以今天的价格查看你的购房预算(2021年9月14日)2.获得贷款的预先批准
一旦你估计了自己的预算，你可能会开始考虑在你的价格范围内的房子。这也是你向抵押贷款迈出第一步的时候。
第一步是得到预先批准信从抵押贷款贷款人那里。这封信显示了根据你的储蓄、信用和收入，抵押贷款机构批准你借多少钱。
在你出价买房子之前，你会想这样做的。
有一封预先批准信会让你的报价更具影响力，因为卖家有确凿的证据证明你有资格申请贷款买房。
房地产经纪人通常更喜欢预批准函而不是资格预审函，因为预批准已经过审查以证明您的资格。
注：获得“资格预审”不同于获得”预先批准。”
这两个术语都意味着贷款人很可能愿意借给你一定数量的钱。但房地产经纪人通常更喜欢预批准信而不是资格预审信。
这是因为资格预审信没有经过核实。它们只是基于几个问题对你的预算的估计。
另一方面，预批准函已根据您的信用报告、银行对账单、W2等进行审查。这是抵押贷款公司向你提供贷款的实际报价，而不仅仅是估算。
当你得到最后的抵押贷款时，你不需要坚持与你使用的预批准的贷款人。如果你找到了更好的交易，你总是可以选择不同的贷款人。
在这里开始你的预审批(2021年9月14日)3.为你的家购物，并给出一个报价
既然你已经被预先批准了，现在是时候找房子了。
在和你的经纪人参观房产并挑选出你想要的房子后，是时候提出报价了。
你的房地产经纪人将知道如何构造报价的细节和细节。它可能包括交易完成前必须满足的意外事件(或条件)。
当你提出报价时，你通常也要提交你的保证金．
定金是一笔现金保证金，以确保你对房子的出价，并表明你对购买是认真的。价格可能低至500美元，也可能高达成交价的5%或更高，这取决于当地的习俗。
提前和你的房地产经纪人谈谈定金可能有多大，并准备好在你出价时开一张支票——特别是如果你是在竞争激烈的市场中购买的话。
4.安排上门检查
在您的出价被接受后，抵押贷款流程的下一步通常是家里检查．
一次彻底的家庭检查会给你提供关于家庭的重要细节，而不是你可能在表面上看到的。
房屋检查员检查的部分区域包括：
- 房子的结构
- 基金会
- 电
- 管道工程
- 屋面
进行房屋检查是很重要的，因为它可以帮助买家知道房子是否需要昂贵的维修。
检查过程中发现的问题可能成为买卖双方及其各自房地产代理之间销售谈判的一部分。
5.去购物，选择一个贷方
当你得到预先批准的时候，你可能已经决定要找一家抵押贷款公司了。
但如果你还在购物，既然你已经找到了一个家，你的出价也被接受了，那么是时候对你的贷款人做出最终决定了。
当购买抵押贷款时，记住你的利率并不仅仅取决于你的申请。这也取决于你获得的贷款类型。
看看几家不同的贷款机构的利率和费用，但也要问问是什么类型你有资格申请的贷款这将影响您的费率和资格。
在四大贷款项目中，弗吉尼亚州的抵押贷款利率通常是最便宜的，平均比传统的抵押贷款利率高出0.40%。其次是188bet金宝搏体育与真人备用美国农业部的抵押贷款费率。第三次来联邦住房管理局抵押贷款率,其次是常规汇率．
所以，看看几个不同的贷款人的利率和费用，但也问什么类型你有资格申请的贷款
可能会有比你在网上看到的更好的交易。
有关如何比较优惠和选择抵押贷款机构的详细说明，请参见:如何购买抵押贷款和比较利率
6.填写完整的抵押贷款申请
选择一个贷方之后，下一步是完成一个完整的抵押贷款申请。
这个申请过程的大部分是在预批准阶段完成的。但现在需要一些额外的文件，才能通过承销获得贷款文件。
例如，您的贷款人将需要完全执行的购买协议，以及您的保证金证明。
你的贷款人也可能要求你更新收入和资产文件，比如工资单和银行对账单。
您将收到贷款估计在3个工作日内，将列出确切的利率，费用，和您正在提供的住房贷款的条款。
7.房屋估价
您的贷款人将安排一名评估师对您购买的房屋的价值进行独立评估。
大多数贷款人使用与贷款人无直接关联的第三方公司。
评估让你知道你为房子付出了公平的价格。
此外，为了使贷款以合同购买价格获得批准，房屋还需要对合同购买价格进行评估。
8.按揭处理及承保
提交完整的贷款申请后，抵押贷款处理阶段开始。对于买家来说，这主要是一段等待期。
但如果你好奇的话，下面是幕后发生的事情：
首先，贷款处理程序准备您的承保文件。
在这个时候，所有必要的信用报告都是有序的，以及你的头衔搜索和税务记录。
应用程序上的信息，如银行存款和支付历史，将得到验证。
在此期间，尽快回复任何请求，以确保承保尽可能顺利、快速地进行。
任何信用问题，如逾期付款、托收和/或判决，都需要书面解释。
一旦处理者将所有验证和文件整理成一个完整的包，该文件将发送给保险商。
在此期间，承保人将详细审查您的信息。他们的工作是“挑剔”你提供的信息，寻找丢失的物品和危险信号。
他们将主要关注抵押贷款承销的三个c:
- 容量你有现金偿还贷款吗?
- 信贷-你的信用记录是否表明你按时还债？
- 抵押品-您购买的房产价值是否足以作为贷款的抵押品？（即，评估是否表明购买价格和房屋价值一致？）
在承销过程中，他们可能会带着问题回来。您应尽快作出响应，以确保承保流程的顺利进行。
9.关闭一天
你已经度过了重要的一天：关门。
贷款人将向交割律师或产权公司发送交割文件以及如何准备这些文件的说明。
准备好一大堆你要签署的文件。
其中一个更重要的文件是交割信息披露。它应该和贷款估计您最初完成全部贷款申请时收到的。
贷款估算给了你预期成本。关闭信息披露证实了这些成本。
事实上，这两者应该非常匹配。法律禁止他们有太多的分歧。
如果一切顺利，你就会签署所有文件，拿到钥匙，就像这样——你就是房主了!
核实您的购房资格（2021年9月14日）按揭贷款程序常见问题
抵押贷款的贷款期限或“还款期”决定了你将支付多少抵押贷款。它也决定了你总共要付多少利息。
因此，最好的贷款期限平衡您的贷款成本与您的每月预算。
较短的贷款期限随着时间的推移成本更低，但每月还款额更高。大多数抵押贷款有15或30年的贷款期限。你也可以找到10年或12年的贷款期限。你甚至可以通过Rocket Mortgage的“Yourgage”贷款找到8年期限的贷款。
固定利率抵押贷款锁定了贷款期限内的利率和还款。在目前固定利率徘徊在历史低点的情况下，发放固定利率贷款很有意义。
可调利率贷款的特点是一段时间内固定利率，但随后利率每年随市场波动。如果一些借款人计划在最初几年内出售或再融资房屋，他们会选择可调利率抵押贷款（ARM）。否则，武器可能相当危险。
较高的首付为借款人提供了更多的抵押贷款机会，但并不是所有新的住房贷款都要求较高的首付。
例如，美国农业部和退伍军人事务部的贷款项目就提供零首付抵押贷款。传统贷款通常要求至少3%的首付，而联邦住房管理局的贷款要求3.5%的首付。低首付贷款的主要缺点是，他们通常需要抵押贷款保险，这增加了你的月供。
一笔20%的常规贷款将阻止借款人支付抵押贷款保险，因为新房主已经拥有足够的房屋净值，足以在丧失抵押品赎回权的情况下吸收贷款人的损失。
对于大多数贷款人来说，抵押贷款过程大约需要30天。但不同的贷款机构之间的贷款额可能会有很大的差异。银行和信用合作社往往比抵押贷款公司花费更长的时间。此外，高音量可以改变转弯时间。在繁忙的月份，完成抵押贷款可能需要45到60天。
“按揭处理”是指收集和验证您的个人财务信息。为承销商组织贷款文件是贷款处理人员的工作。他们将确保在贷款文件发送给承销之前，所有需要的文件都已到位。
你的信贷员会仔细检查你的信用报告。他们会看信用评分。但他们也会查看支付历史、信用查询、信用使用和有争议的账户。他们希望看到你有良好的借贷历史，能够一直按时偿还贷款。
信贷员还会非常仔细地查看你的收入和资产文件，以确保你有足够的现金流来支付每月的抵押贷款。
通常情况下，一旦你的贷款获得批准，你的信贷员会给你打电话或发邮件。有时，你的贷款处理人员会传递好消息。
一般有两种类型的抵押贷款批准:“有条件的批准”和“最终批准”。在您的申请收到后，您的信贷员或贷款处理人员将与您联系，提供任何额外的“条件”，以使您的贷款完全批准。一旦这些条件得到满足，你就会得到最终批准。
承销周期根据机构的不同而有很大的不同。许多银行会在短短两三天内作出承保决定。但对于一些银行和信用合作社来说，承销决定可能需要一周甚至更长时间。
评估师进行的实际财产检查可能需要30分钟到几个小时。时间根据房子的大小和细节而不同。
从您的贷款人要求评估到您的贷款人收到评估，整个窗口通常为7到10天。
交割成本包括各种费用，如贷款发放费、评估费、产权费和其他法律费用。您可以预计，结算成本约为贷款金额的2%至5%。
承销商可能会以任何理由拒绝您的贷款；有些问题看似微不足道，而另一些则更为严重。
你的贷款被拒绝的一些次要原因可能很容易解决，你可以让你的贷款过程很快回到正轨。这可能包括额外的证明你收入和工作的文件，或者解释为什么你从银行账户上取了一大笔钱的信。
拒绝抵押贷款的某些原因可能要求您在获得贷款批准之前进行更大的更改。其中包括现金储备不足、信用评分低或债务比率高。
根据消费者金融保护局(CFPB)的数据，近11%的抵押贷款申请被拒绝。如果你是这11%中的一员，和你的信贷员谈谈你将来有什么办法让你的贷款申请获得批准。
信贷要求因贷款人和贷款类型而异。通常，FHA贷款要求信用评分至少为580分；常规贷款和VA贷款要求得分至少为620分；美国农业部贷款要求信用评分为640或更高。但放款人通常会设定自己的要求，可能更高，也可能更低。
如果你正在考虑在未来一到两年内拥有住房，你应该现在就开始为你的信贷工作。按时支付你的信用卡和学生贷款，尽量减少你的贷款余额。
抵押贷款保险费有助于保护你的贷款人，以防你拖欠贷款。丧失抵押品赎回权通常会让贷款人和借款人都付出代价。
传统贷款不需要抵押保险，如果你支付至少20%的首付，因为这在房屋中建立了足够的直接权益，如果贷款违约，贷款人已经在财务上受到保护。
每月的抵押贷款付款通常包括房屋的年度财产税和房主保险费。每月付款的这些部分进入由您的贷款人维持的托管账户。然后，贷款人从托管基金中支付这些账单。
贷方和贷款服务机构提供这种服务是因为拖欠的财产税或房主保险费可能会威胁到房屋的价值。
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