房屋销售:买家的抵押贷款会出什么问题?
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你的房子已经不卖了，由第三方保管。现在你所有的买家要做的是满足合同的最后期限-抵押资格预审，抵押申请，抵押批准，财产评估和检查....等;听起来买家的抵押贷款可能会出很多问题。
- 你的买家可能不合格-在接受报价前要求一封预先批准信
- 该物业不得对收购价格进行估价，或者在检查中可能出现问题
- 你的买家的贷方可能需要比允许的更长时间来批准和资助贷款
- 你的买家可能会因为做出错误的决定而破坏贷款
正如他们所说，在支票(或电汇)兑现之前，你并没有真正达成交易。
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托管过程，也被称为交割，可能是棘手的。好消息是你的房子已经签了合同。但交易失败的可能性仍然很小。
“在房屋进入托管后，仍有很多事情可能会出错。在许多州，买方通常可以在此期间以任何理由解除合同。他们可能只是临阵退缩了。马克•弗格森他是一位房地产投资者，也是福布斯房地产委员会的成员。“如果他们退出，他们可以拿回定金。”
雷Brousseau卡灵顿抵押贷款服务公司(Carrington Mortgage Services)总裁卡灵顿?
“这是因为许多通往关闭的关键步骤都发生在这个时候。这包括检查、评估、融资和所有权工作。处于托管阶段是件好事。但离终点线还有很长的路要走，”布鲁索说。
预先批准贷款问题
在你们同意合同之前，希望你们的买方提供了一封预先批准信。来自买方贷方的这份文件表明，他或她已经获得了买方抵押贷款的预先批准。这表明他们是值得信赖的，也是安全的赌注。
但预批准信并不能保证买家最终能获得贷款。贷款机构后来可能会发现一些问题，吓跑他们。
“大多数贷款机构在核实信用记录、工作历史等方面做得很好。但有些人可能很懒，”弗格森说。“他们可能要到过程的后期才会发现金融危险信号。”
如果他们这么做了，你的交易可能会失败。
Ferguson补充道:“我估计，在失败的交易中，只有不到10%的交易是因为买家没有获得适当的资格或批准。”
检查问题
大多数买家希望进行房屋检查，并在他们与你的合同中要求这一点。偶尔，买方的抵押贷款机构可能会要求进行一次测试——例如，如果你在一个众所周知的水问题地区，联邦住房管理局的贷款机构会要求进行井测试和泵测试。
作为卖家，你也必须披露你所知道的任何关于你的房子的负面信息。希望在这个时候，你已经意识到任何家庭问题，并已经解决了它们。
“要想帮忙，你可以确保你的家处于良好的状态。你也可以付费让你的房子预先检查。这会引发你不知道的任何重大问题，”弗格森说。
但是卖方的检查发现了一个大问题。假设他们发现了屋顶的缺陷。他们可能会要求你把它修好，以便继续出售。你可以回避，这可能促使卖方要求更低的价格或退出。
你们的合同里应该写明如果检验出现问题怎么办。通常的做法是明确规定卖方将自动支付所需的维修费用到某一点，比如2,000美元。如果发现了更贵的东西，你可以选择吃掉成本，或者整个合同可以重新谈判。买家可能会走开。
弗格森说:“我估计，90%的买家要求维修或以更低的价格购买，是因为在检查过程中发现了一些东西。”
评估问题
另一个担心是:你的房子可能不会按合同上的价格估价。
在住房市场衰退或快速增长、待售房屋很少的情况下，短期评估很常见。这是由于该地区近期缺乏可与之媲美的房屋销售。这使得估价师很难确定你房子的当前市场价值，”亚特兰大Cook & James的房地产律师希瑟·詹姆斯(Heather James)说。
假设估价比你同意的价格低。如果是这样，你还有其他选择。您可以:
- 要求重新估价。她说:“但如果买方的贷款方不愿质疑评估结果，这可能就是底线了。”
- 把你的房子的价格降到评估值。
- 让买主折中一下，价格稍微低一点。
- 取消合同，把你的房子放回市场以吸引另一个买家。“从头开始可能会令人失望。但如果你已经收到了多个报价，其他人可能会以你的要价买下它，”詹姆斯说。
为了避免短期评估，你可以在列出你的房子之前进行自己的评估。
“找一位你所在地区的有资质的评估师，”詹姆斯建议。利用这个评估为你的房子设定一个现实的挂牌价格。当你接受房子的报价时，向买家的估价师提供一份挂牌前估价的复印件。”
银行延迟
进一步担心吗?贷款人可能需要比允许的更长时间来批准和资助买方的抵押贷款。这意味着买方没有在合同中注明的贷款紧急期限前获得贷款。
买主可能会要求你延期交货。你不必同意。如果你不这样做，而最后期限过去了，合同就违约了。您可能有权保留买方的定金。一方或双方都可以起诉另一方并试图获得损害赔偿。和律师谈谈你的选择。
请注意，通常需要三到六周的批准买家的抵押贷款。
“这是一个合理的时间框架。但有些银行可以更快地关闭，”布鲁索说。“所需的时间可能取决于买方是否愿意迅速将信息提供给贷款人。”
糟糕的财务决策
此外，买家糟糕的金钱选择可能会破坏你的交易。
“假设买家开了一个新的信用账户，或者用信用购买了一大笔钱，比如买车。这会影响他们的信用评分，”布鲁索说。“在最坏的情况下，这可能导致他们不再有资格获得贷款。”
詹姆斯说这里有一个教训。
“经纪人需要告诉他们的客户在交易结束前保持信用清白。”
未雨绸缪
这个故事的寓意是什么?不能保证关闭。作为卖家，尽你所能顺利完成交易。抱最好的希望，迎接意想不到的事情。
例如，买方可能在托管结束前几天突然失去工作。噗——交易泡汤了。这不是任何人的错。但是时候重新开始，找另一个买家了。
詹姆斯说:“记住，直到最终文件签署，交易才算完成。”
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