房地产中介是怎么给我的房子定价的?
在本文中：
房地产中介是怎么给我的房子定价的?
- 房地产经纪人将你的房子与附近最近售出的房子进行比较
- 代理商也会考虑目前市场上的竞争
- 不同的代理商可能会提出不同的价格
也有几种方法你可以自己估计你的房屋价值。
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你所在社区最好的房地产经纪人是如何创造出一个销售价格的?这并不是魔法，但在这个过程中需要大量的经验和艺术。
一个好的开始是考虑没有单一的单价。不同的经纪人，有不同的观点，很可能会提出不同的价值观。对于业主来说，重要的问题是理解经纪人为什么会提出特定的价格。
经纪人会做一个清单展示，在其中他们给业主一个比较市场分析或CMA。CMA将概述拟议的售价、定价原因，并包括一份营销计划，解释经纪商预计如何出售该房产。
CMA的演讲
cma过去是由经纪人给业主的适度增减。今天的情况不一样了。cma现在由专门的软件生成，可以查看最近的销售和当前市场上的资产。
它们可以显示平均和中间销售价格、价格调整、当地最低和最高销售价格、上市天数、个人成交、已上市但未出售的房屋、最佳出售时间、定价过高的影响等。
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根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，2017年，这一比例为74%。在大多数情况下，业主在挂牌房产前只联系了一家经纪人。这可能不明智。与任何大额购买或服务(如抵押贷款)一样，购买并比较几个专业人士的服务是值得的。佣金可以协商。
业务流程外包和评估
在帮助客户买卖房屋的过程中，经纪人通常会用CMA建议可能的价值。此外，贷款方或其他方可能会要求经纪人用a代理价格的意见或业务流程外包。
业务流程外包不是一种评估。只有有执照的估价师才能准备一份评估，一份独立的价值评估。在一些司法管辖区，经纪人可能被禁止提供业务流程外包或收取费用。
CMA也不是一种评估。例如，马里兰州要求CMA披露声明。“这个分析，”披露说，“不是评估。它仅用于帮助买家或卖家或潜在买家或卖家决定房地产的挂牌、报价或销售价格。”
了解一些信誉较差的代理商可能会向CMA提供更高的价格，以获得卖方的业务。他们的想法是，在他们拿到挂牌后，再过几周，他们就可以说服卖家做一些更现实的事情。不要自然而然地跟那些说你的财产最值钱的经纪人走。
目标最好的房地产经纪人
有几个目标，信誉良好的经纪人试图满足上市价格。
他们希望房子能很快卖掉。在市场上萎靡不振的房产往往会贬值。没有人能从不卖的房子中获得佣金。
他们不想把房产定价过低。这将损害卖方的利益。
经纪人不想给房产定价过高，因为那样会赶走潜在的买家，导致房产停滞不前。有时业主想要更高的价值，因为他们认为标价反映了他们的重要性。因此，制定销售价格涉及的不仅仅是对实体建筑的理解。
家反映了我们是谁，与自我、地位、骄傲、形象和许多主观品质有很大关系。出于这些原因，卖方可能想要房产的某个价格。这并不是说房产的价值与卖家的价值相符，而是说邻居或竞争对手得到了这个价格。
把你的家和附近的房子比较
当评估一处房产时，经纪人会价格调整．例如，你可能有一个2100平方英尺的。但一个类似的物业可能有2300平方英尺。你可能有2.5个浴室，而一个“comp”有三个。等。
在面积或功能的意义上，这些变化不是价格调整。一个有经验的本地经纪人知道过去交易的售价并不准确。当然，隔壁的房子卖了40万美元，但是卖家不得不买一些昂贵的厨房电器。
这不在销售记录里。所有者为完成交易而支付的2%的“卖方贡献”也不存在。了解销售是如何真正谈判的，给了有经验的经纪人一个优势。
抵押贷款机构也关注定价
价格不仅要吸引买家，而且要随着销售的进行而调整。例如，贷款人将根据销售价格或评估价值（以较低者为准）为房地产融资。
销售价格过高会导致问题。它可能要求买方拿出更多现金，或要求卖方接受降价。或者两者兼而有之。
提议的价格效果如何?NAR的数据显示，2017年60%的挂牌交易没有价格变动，22%的挂牌交易只进行了一次修订。
销售价格
在房地产行业，大家都知道所有的房产都是独一无二的。每一个都是不同的。即使是看起来相似的房子，比如两幢外表完全相同的联排别墅，也有区别。
对于住宅房地产来说，通常的流程是查看附近正在市场上出售的房屋或最近刚刚售出的房屋。看可比性似乎很容易，但它比看起来更复杂。
有良好景观的房子比没有的好卖。次计数。
现代化的房屋通常比原始状态的房屋更值钱。它们可能提供更低的效用和运营成本。
经纪人希望潜在的买家看到自己在房子里。花哨的颜色和奇怪的家具也无济于事。
条件至关重要。业主投资维护、油漆和保养的房屋更容易出售。还有价格。
获得更好的价格
卖家和上市经纪人希望获得最高的价格和最优惠的条件。为此，如果物业处于“展示”状态——清洁、维修、喷漆等，这会有所帮助。
此外，为了营造更大的空间感，有必要扔掉你不想移动的物品。这可以通过捐款、庭院销售和特殊垃圾收集来实现。
挂牌价格和Airbnb因素
住宅房地产——家——是我们居住的地方。但如果住房也能带来收入呢?
我们一直在出租客房、地下室和阁楼，但现在我们也有短期租赁服务，比如Airbnb。如果你现在提供短期租赁，你需要和经纪人谈谈，看看这些收入是如何计入CMA的——如果它被计入的话。
目前，短期租金收入的主题以及如何计算，在很大程度上取决于你住在哪里，以及当地法规允许什么。
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