租赁:融资和管理4个以上的物业
本文简介:
长期以来，房地产投资被证明是积累财富的有效策略。但是，随着租赁数量的增加，挑战也在增加。有几种方法可以为四种以上的房产融资:
- 房利美5-10的房产抵押贷款
- “一揽子”抵押贷款允许你用一笔贷款购买多处房产
- 投资组合贷款降低了四个财产限制，你可能不需要证明你的收入
你还可能面临管理更多租赁的挑战。雇佣一位物业经理可以节省你的时间和金钱。
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想要更多的租金吗?然后你需要拥有更多的出租房产。但许多银行和贷款机构不喜欢同时为多处投资房产融资。这是因为这样做会增加他们的贷款风险。他们的思想吗?为一个客户创建和管理所有这些贷款太麻烦了。
值得庆幸的是，对于希望拥有四套以上出租房产的借款人来说，有几种选择。房利美和房地美提供贷款计划。或者，你可以追求一揽子抵押贷款或组合贷款。
如果你渴望扩大你的投资组合，货比三家，权衡你的选择。找出你有资格做什么。在做出承诺之前，要知道你要做什么。拥有多套房屋可以提供很多回报、风险和责任。
选择一:房利美
房利美(Fannie Mae)的5-10个房产项目允许你同时为5-10个房产融资。这可能包括出租的房产。但你必须满足以下条件:
- 拥有5至10套住宅物业，每一套都附带融资
- 购买一套住房需支付25%的首付;购买2 - 4套房子，先付30%的定金
- 在进行再融资时，所有房产类型(一套、二套、三套或四套)的净值应增加30%
- 最低信用评分为720分
- 避免在过去12个月内拖欠任何抵押贷款
- 在过去七年内没有破产或丧失抵押品赎回权
- 提供两年的纳税申报表，说明所有出租物业的租金收入
- 为每一项融资财产积累6个月的PITI(本金、利息、税收和保险)准备金
- 欲了解更多信息，请阅读房利美(Fannie Mae)的多融资房产清单
请注意，房利美还允许你从拍卖或其他方式自由购买的房屋中提取现金。你可以使用这个“延迟融资”规则来获得更多的现金和购买更多的房产。
选择2:房地美
房地美提供投资物业按揭计划．这允许您最多资助六个一到四个单元的物业，包括您的主要住宅。但你必须符合严格的标准(见第282页4201.16节)，包括:
- 使用你的主要住宅每月的住房费用来计算你每月的住房费用收入比
- 最低信用评分为720分
- 购买一套住房需支付15%的首付;购买两到四个单元时，支付25%的首付
- 在进行再融资时，一个单元的资产净值为15%，两个至四个单元的资产净值为25%
- 对于手工承销的抵押贷款，不要超过45%的最大债务收入比
- 为任何两至四个单元的物业预留两个月的PITI储备金
- 将所有租赁物业的负租金收入总额视为一项义务;这将被考虑在计算你每月的债务支付与收入的比率
- 不要接受来自亲戚的礼物或来自机构的礼物/赠款用于你的资金
- 如果没有租金收入，可以用按揭物业的每月供款金额加上营运开支，来计算你每月的债务供款与收入的比率
选择三:一揽子抵押贷款
地毯式抵押贷款在一笔贷款中为两处或两处以上的房产提供资金。这意味着你只需要支付一套费用和结算成本，就可以为多套租赁物业融资。这些财产被作为贷款的抵押品。
好消息是:这种抵押贷款附带了免责条款。你可以出售其中一处租赁房产，并根据自己的喜好使用收益——甚至可以购买另一处房产。你不必用收益来偿还贷款。
坏消息是:如果你有一处房产违约，贷款人可能会试图要求你的所有房产都被贷款覆盖。
此外，“统括贷款通常有一些限制和提前还款的惩罚。如果你想出售房产，他们也可能有繁重的免责条款。布鲁斯Ailion．
选择四:组合贷款
被房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)或一家综合性抵押贷款机构拒绝了?试试投资组合贷款。这些通常是较小的私人银行、金融公司或投资者。
使贷款机构成为“组合”贷款机构的原因是，它不像房利美和房地美那样向投资者出售贷款。它在自己的投资组合中持有贷款，并承担贷款的所有风险。这使得投资组合贷款人可以制定自己的指导方针。
获得投资组合贷款的批准可能会更容易。这些贷款机构可能不会限制你有意购买的出租房产的数量。
“我知道贷款机构最多允许20处融资租赁房产，”Brian Emerson说边缘家庭金融公司．
要明白，投资组合贷款人可能会收取更高的利率和费用。仔细比较所有贷款利率、成本和条款。
在为四套租赁物业融资之前，需要考虑什么
在选择多处出租房产之前，考虑以下建议:
尝试许多不同的贷款人。
“看看那些愿意为小企业服务的地方银行和信用社，”约书亚·哈里斯她是纽约大学沙克房地产研究所(Schack Institute of real estate)房地产临床助理教授。“此外，还要了解那些有向当地房东提供抵押贷款历史的私人贷款人。”
找一个你可以信任的专家。
“为多处房产融资的问题不在于融资难。关键是要找到一个知道如何贷款的专家。“选择有知识和技能的有经验的抵押贷款经纪人，并与之合作，以完成工作。”
得到帮助。
哈里斯补充道:“决定你想在房地产行业做多长时间。“更多的房产意味着更多的租户、维护问题和工作。考虑聘请专业人士来租赁、维护和管理你的房产。”
准备遵守更多的规则。“如果你拥有超过四处房产，你就必须遵守公平住房法。不知道法律可能会非常昂贵，”Ailion说。
如果你是一个认真的房地产投资者，你可能会与一个团队合作——房地产经纪人、律师、专业人士和房地产经理。你的贷款人也应该是这个团队中重要且有价值的一员。
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