HELOC vs.房屋净值贷款：哪一种适合你？
房屋净值贷款和HELOC：概述
许多美国人的房屋净值比一年前更富有，这要归功于全国市场房屋价值的上升。
房屋净值贷款或房屋净值信用额度是利用你的房屋现金价值的一种方式。
这两种贷款类型都以你的房屋为抵押，因此它们收取的利率比其他借贷选择(如个人贷款或信用卡)低得多。
但是，你需要哪些第二按揭贷款呢？还是应该考虑现金再融资来代替现有抵押贷款？
查看您的房屋净值融资选项（2021年9月15日）在这篇文章中(跳到…)
什么是第二抵押贷款?
也称为“第二抵押”，“家庭股权贷款或家庭股权信贷额度（HELOC）可让您访问您的一部分股权而不出售房屋或再融资您现有的抵押贷款。
当你申请房屋净值贷款或HELOC时，你当前的净值决定了你可以借多少。
作为一个复习，股本是你的房子的价值减去你所欠的抵押贷款。如果你拥有一套30万美元的房子，还欠20万美元的抵押贷款，那么你就有10万美元的股本。
房屋净值贷款是如何运作的
和你目前的抵押贷款一样，房屋净值贷款是一种固定利率的分期贷款，一次性预付。你会根据还款时间表，按月还款来偿还贷款。
但不像你现在的抵押贷款——你用来买房子的抵押贷款——你可以以任何你喜欢的方式使用房屋净值贷款的资金。
你甚至可以用这笔钱来支付与你家无关的费用。例如，借款人经常使用房屋净值贷款来支付主要费用，例如：
- 债务合并
- 医药费
- 大学教育
- 第二个家
- 家居维修
- 家庭改进项目
房屋净值贷款是一种多功能的金融产品，但重要的是要记住，你不能反复使用相同的净值。这些是有担保的贷款，意味着你将自己的权益作为抵押品。
当你获得房屋净值贷款时，对你的房子产生“留置权”，并减少你的实际房屋净值。如果你在还清房屋净值贷款之前卖掉了房子，你必须偿还你的主要贷款人和房屋净值贷款人。
如果你不能按约定偿还贷款，留置权还赋予你的贷款人取消你房屋赎回权的权利。因此，与任何抵押贷款一样，也存在风险。
家庭股权如何信用工作
就像房屋净值贷款一样，房屋净值信用额度(HELOC)利用你房屋的现有价值来产生现金，你可以用于任何你想要的目的。
但与房屋净值贷款相比，HELOC有几个关键区别：
- HELOC是一个信用额度，你可以提取，然后还钱重复，就像你刷信用卡一样。由于你的房屋净值支持信用额度，与信用卡相比，你支付的利息要少得多
- 直升机通常有与优惠利率挂钩的可变利率此外，您的支付不会与房屋股票贷款的固定付款视为可预测的。HELOC付款也基于您每月使用的信用额度的金额
- 有几乎没有（如果有的话）关闭成本HELOCs。贷方通常会支付发起费
Helocs可以根据需要延长信用，因此他们为正在进行的项目提供理想的融资。通常，借款人可以在几分钟内将钱从他们的Heloc搬入支票账户。
但是，HELOC不会无限期地持续下去。在某些时候 - 通常在5或10年后 - 您的Heloc的抽奖期将结束，您将不得不遵守还款时间表。
一些HELOC借款人将他们的信用额度转换为房屋净值贷款时，他们完成了从信用额度。
我可以借多少房屋净值贷款或HELOC?
并非所有贷款机构都提供房屋净值贷款或HELOCs。这些银行通常会限制你的借款额度，限制在你房屋净值的一部分。
再看一遍30万美元的房子，20万美元的抵押贷款。这个房子的所有者将有10万美元的房屋净值。
但有可能的是，房主只能通过第二笔抵押贷款借到大约5.5万美元。
为什么数额这么小？因为抵押贷款机构强制执行贷款与估值要求，这限制了你的房子的价值，可以捆绑在抵押贷款。
计算您的最大房屋净值贷款金额
贷款价值比（LTV）计算可能会令人困惑，因为它们同时适用于抵押贷款-您现有的抵押贷款以及新的房屋净值贷款或HELOC。
例如，30万美元的房屋85%的贷款与价值的上限意味着房主只能持有价值255,000美元的抵押贷款(300,000 x 0.85 = 255,000美元)。
由于主抵押贷款有20万美元的贷款余额，所以第二抵押贷款只剩下5.5万美元。
以下是从开始到结束的简单分解:
- 家庭评估值：300,000美元
- 按揭贷款余额：20万美元
- 房屋净值：100000美元
- 计算房屋当前价值的85%:30万美元x 0.85 = 255,000美元
- 减去你目前欠的200000美元
- 借用的总资产：55,000美元
也不是所有的房主都能借到最大的可用资产。
影响你借贷能力的其他因素
贷方也会根据你的信用评分、信用报告和债务收入比等因素来确定你有资格获得多大的贷款——就像你买房子时他们所做的那样。
此外，上面的例子假设你只有两种留置权——主要抵押贷款和新的房屋净值贷款或HELOC。第三种留置权将进一步限制借债能力。
由于这些限制，在你能够借到一大笔钱之前，你可能需要在你的房子里建立一大笔资产。
幸运的是，在过去的一年里，不断上涨的房屋价值加快了许多房主积累资产的进程。
查看您的房屋净值融资选项（2021年9月15日）房屋净值贷款vs. HELOC?什么对你更好?
当您准备借用您家的股权时，您可能有三种选择：
- 固定利率房屋净值贷款
- 一个可变率的家庭股权信用额度（HELOC）
- 套现再融资贷款
让我们来比较一下这些选项。
固定利率房屋净值贷款
简单地说，房屋股权贷款是另一个抵押贷款，通常比目前抵押贷款小。您将获得您打算在一次一块钱中借用的总金额，并每月支付它。
房屋股权贷款的还款时间表通常为5-15岁。由于它是分期付款，但在贷款的一生中，付款和利率仍然存在。
此外，如果房屋被出售，房屋净值贷款必须全额偿还。
可调利率房屋净值信贷额度（HELOC）
一个HELOC使用你的房屋净值来资助一个信用额度，你可以根据需要提取。
在抽奖期间，你可以像使用信用卡一样使用你的HELOC，但不用担心高利率债务。此外，在支取期间，你可以选择每月偿还贷款本金或只支付利息，这取决于你当时的财务状况。
提款期(通常为5至10年)之后是10至20年的还款期，在此期间你不能再提款，必须连同利息全部偿还余额。
兑现再融资
不像房屋净值贷款或HELOC，现金再融资取代你现有的抵押贷款与一个全新的贷款。
新的贷款余额大于你目前的欠款，差额在结账时兑现给你(减去结账成本)。
由于套现再融资是第一抵押贷款(而不是第二抵押贷款)，它通常会提供比HELOC或房屋净值贷款更低的利率。而且要求也可以更宽松。FHA贷款现金不足甚至信用评分低至600分。
在不利的一面，套现再融资开始你的贷款，所以它可能增加你的总利息成本在贷款的生命周期。
长期成本取决于你现有的抵押贷款还有多少时间，以及你的新利率与旧利率相比有多低。
为你找到合适的贷款(2021年9月15日)房屋净值贷款和HELOC的利弊
当你决定在HELOC和房屋净值贷款之间，考虑利弊两种类型的借款。
房屋净值贷款的优点:
- 固定利率和固定支付
- 分期付款贷款的简单性
- 你可以锁定今天的低抵押贷款利率188bet金宝搏体育与真人备用
- 单一支出对于大型项目、采购或债务整合是理想的
房屋净值贷款的缺点：
- 比家庭股权信贷系列更少灵活性（HELOC）
- 无论您使用多少贷款金额，都会收取利息
- 贷方可能要求比传统抵押贷款更高的信用评分
- 并非所有贷款人都提供这些贷款
- 关闭成本可能高于HELOCs
HELOC专业人员：
- 利息仅收取从信用额度所汲取的金额
- 可以在整个抽期付清并重复使用吗
- 非常适合正在进行或尚未计划的项目
- 一些贷款机构不收取结算费用
HELOC缺点:
- 可变利率使偿还不太可预测
- 如果最优惠利率上升，可变利率会增加总成本
- 即使您没有从中绘制时，信贷额度均匀
哪种第二按揭贷款最适合你？
那么，你的最佳选择是什么:房屋净值贷款还是HELOC?Hudson Cook律师事务所合伙人Jed Mayk表示，这取决于你的需求。
他说:“房屋净值贷款对于需要一定数量资金用于特定目的的借款人来说可能更有意义。”“这可能包括一个家庭改善项目。”
房屋股权贷款也倾向于更适合：
- 债务合并
- 大规模的家庭装修需要一大笔预付款
- 投资房地产
但美国海军联邦信用社的约翰娜·卡马里洛说，“如果你不确定现在或将来可能需要的确切金额，那么住房净值贷款可能不是最佳选择。”。
Mayk说，对于那些需要在一段时间内借入不同金额的人来说，HELOC可能更有意义。
直升机的良好用途包括:
- 常规的学费
- 延长“现收现付”家居改善
- 为新业务提供紧急现金流量
对于那些不需要立即获得房屋净值的人来说，HELOCs是最好的选择。
“HELOC可以像信用卡一样使用。如果你的房子需要紧急维修，有一笔雨天基金是很棒的。
Mayk说，HELOCs在收入模式不稳定的人群中也很受欢迎。“这包括那些支付基本工资和季度佣金的人。”
其他需要考虑的HELOC及房屋净值贷款事宜
你需要一个良好的信用评分，以利用HELOC或房屋净值贷款。
Affinity Federal Credit Union的特里萨·威廉姆斯·巴雷特（Theresa Williams Barrett）表示：“620分或更低的分数将使获得[房屋净值]贷款或HELOC变得更困难。分数越高，贷款金额越高，成本越低。”
您还需要对您的收入和工作保障充满信心。“建立一个安全，持续的收入来源非常重要，”威廉姆斯 - 巴雷特说。
此外，需要注意的是，房屋净值贷款和HELOCs支付的利息可能是也可能不是免税的。咨询税务专家。
从房屋净值贷款的其他方式
heloc和房屋净值贷款（有时称为HELOANS）并不是根据房屋价值借款的唯一方式。
兑现再融资
而不是拿出第二抵押贷款通过再融资用新的、更大的抵押贷款取代现有的住房贷款。
新的贷款用于偿还你当前的抵押贷款，而“额外”的金额在交易结束时兑现给你。
大多数抵押贷款机构将你可以通过现金再融资借入的金额限制在房屋价值的80%。（例外情况是弗吉尼亚州现金不足的再融资它允许100%的贷款与估值比率。)
返回我们的价格为300,000美元的房屋，仍以200,000美元抵押贷款：
- 主页价值：300,000美元
- 最高再融资贷款金额:$240,000 (0.8 x300,000)
- 减去现有抵押贷款余额：$240000–200000
- 最大现金不足:40000美元（减去结算成本）
兑现的再融资有一些明显的好处。它给你一个抵押贷款代替两个;利率通常低于家庭股票贷款或HELOC;如果您在现有抵押贷款上支付更高的利率，则可以通过锁定速度或较短的术语来节省大量资金。
“如果这样做可以降低你的利率，这是一个很有吸引力的选择，”Camarillo建议。
但要记住，再融资在第一天就开始了。如果你几乎已经还清了当前的抵押贷款，房屋净值贷款或HELOC可能更有意义。
可兑换HELOC
可转换的HELOCs有一个额外的功能-转换选项。
在贷款生命周期的某个时刻，您可以将您的可变利率HELOC转换为固定利率房屋净值贷款。
你的HELOC可能已经有了一个转换选项;有些甚至在贷款期间给你不止一次转换的机会。
请记住，这可能不是很多。转换后的固定利率偿还期可能更长，在较长时间内延长利息支付。此外，有时，优选可变利率对固定速率。并且可转换劫持费用可能会收取更高的费用。
尽管如此，如果您想要在可变利率HELOC和固定利率HELOAN之间进行混合，这仍然是一个值得考虑的选项。
在购买带有转换选项的HELOC时，请向贷款人提出以下问题:
- 转换是否有收费？如果是这样，它是多少？
- 在转换后，我能使用线上可用的剩余信贷吗?
- 贷款是否转换为新的固定贷款(例如，30年期)，或者余额是否摊销在现有贷款的剩余期限内?
- 我可以转换多少次？
- 我多久可以转换一次?
- 什么决定了新的固定利率?
和往常一样，在签约之前，确保您完全了解贷款条款和长期总成本。
房屋净值贷款vs. HELOC常见问题
家庭股权是您拥有的家庭价值的一部分。换句话说：这是你家庭价值的金额，你不欠贷方。要计算您的股权，请减去您当前抵押贷款的金额从您家的市场价值。当您偿还抵押贷款时，房屋的公平金额随着时间的推移而波动，并且随着财产的价值上涨或下降。
房主通常可以使用房屋股票贷款借80-90％的房屋评估价值 - 减去其第一次抵押贷款所欠的内容。此金额可以根据您的信用评分而变化。
房屋净值贷款是第二抵押贷款。就像你的主要抵押贷款一样，房屋的价值也可以作为贷款人的抵押品。房屋净值贷款是在固定的偿还期限内分期偿还本金和利息。房屋净值信用额度(HELOC)稍微复杂一些。你可以从信用额度中支取，只按支取的金额付款。与任何抵押贷款一样，如果贷款没有还清，房屋进入止赎，房屋可以被出售，以偿还剩余债务。
房屋净值贷款可以很好地将你在房屋中积累的资产转换为现金，特别是如果你将这些现金投资于房屋装修，从而增加你的房屋价值。但要记住，你是在拿自己的家冒险。如果房地产价格下降，你的负债可能会超过你的房子的价值。如果你想搬家，你可能会在出售房子的过程中赔钱或者无法搬家。
房屋净值贷款可能会影响你的信用评分。然而，房屋净值信用额度(HELOCs)往往对信用评分有更大的影响。影响是积极的还是消极的，通常取决于你欠了多少与可用的信用限额。
大多数贷款人要求房屋净值贷款的最低信用分数为620。其他贷款人可能要求分数高达700。与其他抵押贷款一样，你的信用分数越高，你的利率和贷款条件就越好。
如果资金用于“购买、建造或大幅改善你的房屋”，那么房屋净值贷款或HELOC支付的利息可能是免税的。如果这些资金没有用于上述任何目的，那么利息就不能免税。此外，你只能扣除按揭利息，如果你分项列出你的税收扣除，而不是采取标准扣除。如果你不确定如何处理你的税收，咨询税务专家。
大多数房屋净值贷款没有提前支付罚款。然而，一些HELOCs确实有惩罚措施，旨在收回贷款人最初豁免的贷款关闭成本。
你应该考虑房屋净值贷款吗？
随着房屋价值观的崛起，在过去几年中，许多房主在其现有的家中获得了很多股权。
家庭股权贷款和HELOCS可以是可理力的方法来解锁此公平的情况，而无需更换现有抵押贷款。与其他形式的借贷相比，如高利息信用卡或无担保个人贷款，这些贷款可以提供有吸引力的利率。
但你拿你的房子来换取这么低的利率。你应该好好利用这种借债能力。
一定要货比三家，从当今的顶级贷款机构那里获得最好的利率。
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