2021年的平均交易成本以及如何保持低成本
结算成本是多少?
结帐费用通常是贷款金额的2-5%，大额贷款的结帐费用比例更小。例如，10万美元抵押贷款的成交成本可能是5,000美元(5%)，但50万美元抵押贷款的成交成本可能接近10,000美元(2%)。
有些关闭成本是固定不变的，但很多不是。贷款机构在收费方面有很大的灵活性。
这意味着借款人可以货比三家，以获得最低的交易成本和最低的利率。
如果你发现一个贷款人愿意支付你的部分交易成本或将其计入你的贷款金额(再融资时)，你甚至可能不需要自掏腰包。
查看你的利率和交易成本(2021年10月8日)在这篇文章中(跳到…)
什么是结算成本?
结算成本是建立和结算新的抵押贷款所需的费用。购买房屋和再融资贷款的成本通常是抵押贷款金额的2-5%。
结算费用包括所有由你的贷款人，房屋估价师，产权公司，和其他第三方参与抵押交易。
为简便起见，借款人在贷款截止日一起支付所有这些费用。结算费用支付给独立的托管公司该公司负责将每笔费用分配给正确的一方。这比让借款人分别支付每笔费用容易得多。
买房子时，首付是不包括在结帐成本中。
这些是附加费用的基础上你的首付，所以你需要预算这两个数额。
好消息是，许多关闭成本是灵活的。借贷者可以货比三家，收取最低的费用，甚至谈判以减少某些项目。
关键是获得至少几个不同的贷款人的出价，这样你就可以看到你的贷款的结束成本范围，以及哪家公司是最负担得起的。
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结帐成本包括什么?
交易费用包括购买或再融资房屋的几乎所有预付费用，除了首付。
有一长串的结算成本清单，所有这些都列在你从任何贷款人那里得到的标准贷款估算中。但需要注意的主要(最昂贵的)费用是:
- 发起费或中介费(贷款金额的0-1%)-贷款人或经纪人为其服务收取的费用。这一费用可以进行大量协商，因为它主要是支付贷款管理费用和增加利润
- 按揭点数或“折扣点数”(贷款金额的0-1%)-可选的预付费用，直接降低你的抵押贷款利率。贷款人不得将这些资金用于管理费用或利润
- 处理及/或承销费用(各$300-$900)- - - - - -向贷款人的员工收取的一种费用，这些员工负责收集文件，与估价师等第三方协调，并手动查看文件以批准贷款
- 产权搜索和产权保险($300-$ 2500 +) -查看历史记录并确保房产合法转让给你的费用
- 托管费用($350-$1,000+) -支付给第三方托管公司的费用，该公司负责处理资金和促进房屋销售
- 家鉴定($500-$ 1000 +) -评估房屋公平销售价格或再融资价值的费用
- 预付税款及保险($1,000-$4,500+) -通常你要提前支付六个月到一年的财产税和房屋保险
政府支持的抵押贷款还要求预付保险费或“担保费”。这涵盖了联邦政府为你的贷款提供保险的全部或部分成本。
- FHA贷款-预付按揭保险费(贷款金额的1.75%)
- VA贷款- - - - - -弗吉尼亚州融资费用(贷款金额的1.4%至3.6%)
- 美国农业部的贷款-预付抵押保险费用(贷款金额的1%)
从技术上讲，这些保费是你在联邦住房管理局、退伍军人事务部或美国农业部贷款上的关闭成本的一部分。但你可以把它们计入贷款余额(即使是购房贷款)，大多数借款人选择这样做是为了避免额外的预付费用。
私人抵押贷款保险(PMI)的首付低于20%的传统贷款。但与政府贷款不同的是，它不需要预付费用;只有每月的保费。
2021年的平均交易成本是多少?
2019年(最近一次)数据，单户住宅的平均成交成本为5,750美元。
如今的平均交易成本可能会更高，因为全美大部分地区的房屋价值和贷款金额都在上升。
到2020年底平均购买价格在美国达到了346,000美元。在这个价格点上，平均交易成本将接近6000 - 9000美元(假设10%的首付)。
当然，这些平均值非常宽泛。根据以下因素，个人交易成本可能会有很大差异:
- 房子的购买价格
- 你的定金
- 你的信用评分
- 位置
- 抵押贷款机构
- 住房贷款类型
根据贷款的具体情况，你的交易成本可能比平均水平高或低得多。
如果你想知道你的成本是多少，关闭成本计算器可以给你一个大致的估计。但要找到你确切的交易成本，这样你就可以适当地为它们做预算，你需要从贷款人那里得到一个估计。
查看你的利率和交易成本(2021年10月8日)了解你的贷款估算和结帐信息
所有贷款机构都使用被称为“贷款估算”和“结帐披露”的标准贷款表格。
出借人必须寄给你一份贷款估计(LE)在你申请后。这个文件将列出你的贷款条款，利率，和每一个与要约相关的交易费用。
所有贷款估算使用相同的格式，使您可以很容易地比较利率和费用，以找到最好的交易。
你也可以使用你的贷款估算作为杠杆;如果一个贷方提供了一个很好的利率，但另一个提供了较低的费用，你可以把你的低费用估计给第一个贷方，看看它是否会减少你的成本。
您将收到的第二份文件是关闭信息披露(CD)。
贷款人被要求在你的交易截止日期前至少3个工作日寄给你一张存单。这份文件将列出你的抵押贷款的最终细节——它应该与你最初的贷款估算的利率、条款和关闭成本紧密匹配。
你的结算成本在CD上增加的金额是有法律限制的。如果你在结算前看到费用有变化，一定要提出并得到解释。
除非你签了字，否则你永远不会对抵押贷款做出承诺——所以在你签之前，确保你得到了承诺的交易。
抵押贷款结算成本的完整清单
抵押贷款结算成本分为三类:贷方费用、第三方费用和预付项目。
这里是每个类别中包含的具体的关闭成本，以及每个类别的典型成本。
抵押贷款银行费用
这是贷款人或经纪人为包销、处理和终止贷款而收取的费用。它们包括:
- 融资费用或代理费用(贷款金额的0-1%)-贷款人或经纪人设立贷款的费用。这是你贷方的利润
- 折扣费用(贷款金额的0-1%或更多)-也称为抵押点数或折扣点，这是一个可选的交易成本，降低你的抵押贷款利率
- 手续费($300-$900) -可能包括在起始费用中。这是获取和处理你的文件(例如银行对账单和就业证明)和整理你的贷款文件的成本
- 承销费用($300-$750) -保险商审核和核实贷款申请信息的费用
- 行政费用($100或以上)-贷方的杂项收费。可能包括在创始费用中
- 锁定费，申请费(200- 500美元或更多)——许多贷款机构不收取申请费或锁定利率的费用。在一些州，申请费是非法的。你应该可以在没有这些费用的情况下找到贷款公司
- 贷款水平价格调整(贷款金额的0-4%)——对于房利美和房地美支持的传统贷款，llpa对“高风险”贷款(例如低首付和/或低信用评分)收取费用。这些费用通常通过较高的费率支付，而不是预付费用。但重要的是要知道它们是什么
第三方费用
第三方不为抵押贷款机构工作，但他们提供完成交易所需的服务。这些服务包括:
- 信用报告的费用($35) -从排名前三的信用机构中至少两家提取你的信用报告的成本:Experian, TransUnion和Equifax
- 鉴定费用(500- 1000美元或更多)——专业评估师确定房产当前市场价值的成本。评估几乎总是需要的，除了某些再融资贷款
- 标题搜索，标题报告和标题保险政策($300-$ 2500或更多)-产权搜索和产权报告检查任何外部所有权要求的财产。出借人所有权保险(必需的)和业主所有权保险(可选的)保护您的出借人和您在关闭后发生索赔时免受损失
- 托管费用(350- 1000美元或更多)——第三方托管公司服务的成本。托管公司通过持有和分配资金、管理文书等方式为抵押交易提供便利
- 洪水认证($20) -评估有关财产的洪水风险，以确定是否需要洪水保险
- 记录的费用($20-$250) -你所在的县在物业转手时收取的记录处理费用。你可能还会交一笔税，它有不同的名称:房地产转让、抵押贷款转让、单据盖章或财产转让
- 调查费($400+) -在某些情况下，需要专业调查来确定财产界线。幸运的是，这通常不是必需的
- 律师费用($400+) -在需要结案律师的州收取费用。合同交割律师协助合同交割和谈判。你可以购买低成本的律师服务
- 肥厚性骨关节病变与肺部转移费(各不相同)-如果你在业主协会买房，你可能会支付一份契约、特许权和限制(cc&r)的副本，物业经理为贷款人完成一份公寓调查的费用，以及过户所有权记录的费用
- 税收服务费用($50) -这笔可选的费用会交给税务服务公司，用来跟踪你的纳税情况。大多数房主不会支付这笔费用，因为他们的财产税将通过一个持续的“扣押账户”(见下文)通过他们的贷款人支付。
- 公证费用(100美元)——付钱请公证人到一个方便的地方，比如你家，在最后的文件上签字并在结案文件上签字
- 关闭保护信(CPL)费用($50)——由托管商创建CPL所收取的费用:如果托管商没有恰当地支付购房资金，所有权公司将承担责任的一份文件
- 文档准备费用($50) -托管公司为准备最终贷款文件签字而收取的费用
预付项目
“预付项目”是指你在结束贷款时提前支付的购房成本。
贷方需要保证你会支付财产税和房屋保险等。因此，在大多数情况下，他们会在交易结束时和每月收取这些费用，然后为你支付这些费用，以确保房屋不会面临因税收丧失抵押品赎回权、火灾或其他危险的风险。
预付物品进入一个托管账户或“扣押账户”，这并不像听起来那么糟糕。它仅仅意味着贷款人已经建立了一个支撑点来支付你无论如何都要支付的费用。
- 房产税储备(500- 2500美元或更多)——大多数房主在交易结束时预付2-6个月的财产税。注意:这可能会大大增加你的交易成本，因为财产税可能需要几百美元每个月
- 房产保险(400- 1000美元或更多)-房主通常在关闭时预付6-12个月的房屋保险费用。在你关门之前，你应该比较保险公司，为你找到成本最低的房主政策
- 洪水保险($300-$1,000或以上)-这只适用于如果你的家在一个认证的洪水区，洪水保险是必需的。标准的房屋保险政策不包括洪水。这种保险单独支付
如何降低你的交易成本
高昂的交易成本常常让首次购房者感到意外。如果你预算低首付——比如说3%——关闭成本可能会使你的现金支出翻倍。
这对预算紧张的购房者来说是一个挑战。
对于那些想要再融资以获得更低利率，但又没有现金支付预付费用的房主来说，交易成本也是一个不利因素。
幸运的是，你不必总是自掏腰包。有很多方法可以降低你的前期交易成本，包括:
银行信用额度
贷方信贷是一种安排，抵押贷款人涵盖部分或全部的交易成本。作为交换，你要支付更高的利率。这也被称为"no-closing-cost抵押贷款．”
从长远来看，由于利息较高，无结算成本贷款可能会让你付出更多。
但对于预算有限的购房者来说——再融资者得到的利率明显更低——这个策略是一个聪明的方法，可以在不清空积蓄的情况下获得所需的贷款。
卖方让步
一个卖方让步是指卖方支付买方的部分或全部交易费用。卖方不自掏腰包;相反，他们用出售房屋的部分收益来支付买家的费用。
这种策略在购房者市场最有效，因为购房者有动力出售房屋。有时，买方必须同意一个更高的价格，以便卖方同意支付他们的交易结束费用。
注意:有对卖方可以支付的交易费用数额的限制，根据贷款类型而异。
将结算成本计入贷款
如果你正在进行再融资，你可以选择将结算成本计入贷款余额。(这只是再融资交易的一个选项;不购买交易。)
轧制结束成本贷款意味着你要支付利息，所以从长远来看成本更高。但如果你不打算将贷款保持完整期限，你每月的再融资储蓄可能比长期成本更重要。
并不是所有的结帐费用都可以包括在贷款金额中。例如，预付项目，如财产税和房屋保险，必须总是提前支付。
规则也因贷款类型而异。在一个FHA简化融资例如，只有预付抵押贷款保险费用才能计入贷款余额。所有其他的结算费用必须预先支付。
关闭成本援助
关闭成本援助可从州住房融资机构、一些地方政府、贷款机构和非营利组织获得。这通常以首付援助的形式出现，它可以用来帮助支付你的首付和/或交易费用。
关闭成本和首期付款援助可以是一笔补助金(永远不需要偿还)或一笔贷款(通常利息很低或没有利息，可以原谅)。
这些项目通常针对的是首次购房者和/或低收入购房者。但具体规则和要求因项目而异。
你的房地产经纪人或贷款官员可以帮助你找到首付和关闭成本援助在你的地区。
谈判
你腰带里的最后一个工具是谈判。
作为一个借款人，你可以和尽可能多的抵押贷款机构打交道。你可以直接选择一个交易成本最低的，或者你可以接受你的最佳报价，并要求另一个贷款人匹配或超过它。
只要花点时间和精力，就有可能让抵押贷款机构为你的业务竞争．
如果你有良好的信用评分和大笔的首付，你就会有更大的议价能力;换句话说，如果你是“主要”借款人。
请注意，并不是所有的关闭成本都是可以协商的。
- 抵押贷款收费-可协商．这些费用包括发起费、承销费和加工费以及申请费。(许多贷款机构不收申请费，所以找一家不收申请费的)
- 评估和信用报告-不可协商．第三方服务的结算费用无法与您的贷款人协商。这些费用包括评估费用和信用报告费用。然而，你可以货比三家，节省一些开支——比如，找一个成本更低的结帐律师
- 所有权和托管费用-在一些州可协商．标题服务费用显示在你的贷款估算第2页的B或C部分。如果它们出现在C区，你可以购买它们——你也应该这样做。你会想要比较几家公司的收费，因为在允许你购物的州，费用和保费可能相差数千美元。如果你从同一家保险公司购买了贷款人和所有者所有权保险，要求“同时发行”折扣
你谈判某些交易费用的能力取决于你的房产的位置。你的贷款评估将详细说明哪些项目你可以货比三家(标记为“C部分”)。
查看你的利率和交易成本(2021年10月8日)交易费用如何影响你的抵押贷款利率
抵押贷款的定价是灵活的。你可以选择最适合你的财务状况的收费结构。
例如，也许你想要最低的利率和每月的按揭付款可能-你愿意支付额外的预付。
或者，你可以稍微接受一点更高的利率，如果你的贷款人将支付结算成本，让你的现金支出为零。
你应该意识到你的选择，这样你就可以选择最适合你的结构。
抵押贷款折扣定价
回扣定价允许贷款人提高你的抵押贷款利率，以换取信贷金额给你。你可以用退税来支付其他收尾费用，甚至预付的项目，如财产税和保险费。
因此，一笔“负3分”的贷款可以将贷款金额的3%贷给你，用于支付其他费用。20万的抵押贷款，就是6000美元。
回扣定价对于那些只打算住在家里或抵押几年的人来说是理想的。你在短时间内接受较高的利率，以换取非常低的前期成本。
抵押贷款折扣定价
“折扣”定价并不意味着更低的费用。它实际上是指你可能要支付的额外费用，以“购买”你的利率。折扣点增加了你的交易成本，但降低了你的利率。
结算成本收支平衡
为了更低的税率而提前支付更多的费用值得吗?或者是取消关闭成本，但接受更高的费率?
你可以通过查看新贷款的“盈亏平衡点”来判断这是否是一笔好交易。这就是你每月的储蓄超过前期成本的时候。
这里有一个例子，如何折扣点和回扣定价可能比较为25万美元的住房贷款。
| 没有点 | 返利定价(1分) | 折扣定价(1分) | |
| 贷款金额 | 250000美元 | 250000美元 | 250000美元 |
| 引用利率 | ４％ | ４％ | ４％ |
| 关闭成本 | 没有增加成本 | - 2500美元(还你) | +$2,500(支付给贷款人) |
| 实际利率 | ４％ | 4.25% | 3.75% |
| 每月的付款 | 1269美元 | 1305美元 | 1233美元 |
| 所付利息总额(30年) | 179700美元 | 192750美元 | 166800美元 |
在这个例子中，为一个折扣点额外花费2500美元，每月可以节省36美元，或30年节省12800美元。
有了这些节省下来的钱，你几乎要花6年的时间才能收支相抵，所以你得在房子里住很长一段时间，才能让这个折扣价物有所值。
另一方面，使用折扣定价，你可以在结帐时节省2500美元。但是你要付36美元更多的由于利率的提高，每个月都是如此。这在30年的贷款中增加了13000美元。
所以如果你打算在房子里住6年或更久在这种情况下你实际上是在损失回扣价格。
找到最适合你的贷款
购买抵押贷款不仅仅是利率的问题。
同样重要的是，要比较预付费用，找到总体上最负担得起的贷款机构——而不仅仅是利率最低的。
幸运的是，法律要求贷款人提供贷款估算，列出与他们的抵押贷款报价相关的每一笔交易成本。
利用这些文件来找到最好的交易，你可以在贷款期间节省数千美元。