我可以用高收入和首付来弥补我的不良信用吗?
本文简介:
收入高但信用评分不高的抵押贷款申请人并不少见。高收入和大额首付的申请人还需要不良信用住房贷款吗?
- 抵押贷款承销主要通过软件完成
- 该软件评估收入、信用和首付，以确定贷款的风险
- 适当地结合收入和首付可以在一定程度上克服不良信贷。
请注意，大多数程序都有最低信用分数，无论如何都必须满足。
确认您的新费率(2021年10月14日)为什么收入比过去更重要
我们都知道，有收入是件好事。毫无疑问，在经济上取得成功的人说“我曾经贫穷，也曾经富有，富有更好”是对的。
收入对抵押贷款者来说至关重要。自2014年以来，贷款机构必须使用联邦偿还能力(ATR)标准来评估大多数借款人。规则规定，贷款人必须确定借款人有财力偿还债务。
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该规定不适用于开放式信贷计划、分时计划、反向抵押贷款或临时贷款等融资。
美国消费者金融保护局表示:“根据规定，贷款人通常必须了解、考虑并记录借款人的收入、资产、就业情况、信用记录和每月支出。”
负担能力计算
贷方想知道你的收入，以及你在信用卡、住房、汽车支付和学生债务等账户上的支出。然后他们会比较你每月的债务与总收入，也就是他们所说的债务收入比(DTI)。
如果你每月税前收入5000美元，并申请一笔本金、利息、财产税和房屋保险(PITI)为1000美元的贷款，你将把收入的20%花在住房上。许多(但不是所有)放贷者不希望看到这个数字超过28%到32%。
你的DTI包括计划的房屋付款，加上你的其他每月账户，但不包括正常的生活费用，如食物或水电费。
所以，如果除了你提议的1000美元PITI，你每月支付500美元买车，250美元信用卡和250美元学生贷款，你的DTI是40%(2000美元/ 5000美元)。
什么是太多的债务?
那么，多少债务才算太多呢?不同的贷款计划适用于不同的DTI水平。例如，fha担保的抵押贷款通常将DTI限制在43%，但如果你有某些“补偿因素”，DTI将高达50%。
这些指标包括购买节能房屋、拥有良好的信用评分、使用信用较为保守、或拥有大量储蓄余额。
如果你的月总收入为6,000美元，联邦住房管理局的指导方针可能会允许住房费用1,860美元(31%)，包括住房在内的所有每月账户可能会允许2,580美元(43%)。实际上，你可以每月支付720美元的汽车贷款、学生贷款和信用卡账单，但仍然符合DTI标准。
VA有点不同
有了VA，你可以有高达41%的DTI，不管多少钱花在住房上，多少钱花在其他债务上。如果你没有其他账户，你可能会把全部的41%用于抵押贷款。
(联邦住房管理局现在也对节俭的借款人采取了类似的措施:如果你没有债务，信用可靠，那么你的住房贷款比例将达到40%。)
此外，退伍军人事务部还允许另一种更为宽容的计算方法，即剩余收入(Residual Income)。如果你不符合DTI比率，贷款机构还必须适用剩余收益标准，看看你是否符合该准则。
符合DTI取决于信用和首付
出售给房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的合格贷款的最大比率取决于你的首付和FICO评分。DTI限值一般在36%到45%之间。
然而，现在有homeeready和Home Possible这样的程序，可以允许DTIs高达50%。
虽然以50%的债务收入比获得抵押贷款似乎很诱人，但在这样一个陡峭的DTI贷款可能是有风险的，在裁员、缩减规模或其他收入损失的情况下。
更糟糕的是什么?低收入还是信用评分低?
似乎只要能通过DTI门槛，就能顺利通过抵押贷款申请程序。虽然正确的DTI是必须的，但它不是游戏的全部。贷款方还希望借款人达到其他标准，尤其是有可靠的信用记录
这里的重点是收入和信贷不是一回事。收入代表借款人的收入偿还能力，这很重要。但如果借款方不也是愿意偿还他或她的债务，收入不重要．
律师和医生可以赚很多钱，但有些人信用很差。这是怎么发生的?他们不会用他们的钱来支付账单。
从贷款人的角度来看，收入是好的，而且收入很多更好。但是，不支付账单的借款人代表着很大的风险，不管他们赚了多少钱。贷款人如何决定你的还款意愿?他们会检查你的信用评分。
下表显示了经批准贷款的信用评分分布，由Ellie Mae提供。你可以看到，大多数批准是针对非政府(传统)贷款的FICOs 700及以上的申请人，以及FHA融资的FICOs 650及以上的申请人。
抵押贷款的良好信用评分是多少?
假设史密斯女士年收入60万美元，信用评分为550。收入固然不错，但信用评分却是一个巨大的危险信号。要么史密斯得不到融资，要么放贷者会要求一大笔首付，可能还会要求很高的利率。
概括地说,FICO-主导该行业的信用评分公司-评分排名是这样的:
- 800 +,优秀的
- 740到799 -很好
- 670到739，很好
- 580对669，很好
- 579及以下-差
重要的是，信用良好的人——800或以上——拖欠还款的几率约为1%。得分为579或更低的人有61%的机会拖欠贷款。
如果你是一个放贷人，你不需要绞尽脑汁就能搞清楚这一点:信用评分较低的人拖欠贷款的可能性是信用评分较高的人的60倍。
如何处理低信用评分
在寻找抵押贷款时，有几种方法可以克服低信用评分。
首先，寻找那些对信用评分较低的人开放的抵押贷款项目，比如联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)或美国农业部(USDA)的项目。
第二，付更多的首付。联邦住房管理局允许最低500分的贷款批准，前提是你的首付至少为10%，但首付3.5%则只能为580分。一般来说，你的信用评分越低，你就应该付得越多。
第三，去政府网站，AnnualCreditReport.com，并检查你的信用报告。(三家主要信用报告机构每12个月免费提供一份信用报告。)
一旦你让这些机构注意到错误，它们就必须调查并纠正它们。如果时间紧迫，你的贷款人可以引入“快速重新评分”服务，可以快速修正报告，收取少量费用。
第四，坐下来与非营利性信贷顾问或理财规划师(他们的工作是收费，而不是佣金)，研究你的信用、储蓄和债务，直到你的财务状况健康。
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