如何避免你的按揭帐户被扣押
扣押、代管和信托:噢，天哪!
通过抵押贷款服务公司管理的扣押账户支付财产税和风险保险是很常见的。这些账户有时被称为“托管”或“信托”账户。
这种安排对你是有利还是有害，很大程度上取决于你是一个多么优秀的资金管理者。继续往下读，你会发现你是应该爱还是恨你的扣押。以及你是否有权选择是否使用托管账户。
确认你的新利率(2021年10月19日)什么是托管或扣押帐户?
扣押账户降低了抵押贷款放款人的风险，因为它们降低了你的财产因未缴税款而被没收、或财产被毁、没有保险的可能性。
扣押账户持有资金来支付你的财产税、房屋保险，或许还有洪水保险或HOA会费等其他账户。当你结束贷款时，抵押贷款机构就会设立它们。
除了你的贷款本金和利息之外，贷款人每个月还会收取扣押款。当你的财产税或其他账单到期时，贷方代表你支付。
换句话说，你在12个月内平均分摊了你的税收和保险费。这意味着你不必每隔几个月支付更多的税款，每年支付更多的保险费。
缺点是什么?
如果你是一名优秀的理财师，你可能会被别人暗示你没有能力存大钱而感到生气。你可能会觉得自己被居高临下，甚至被当成了婴儿。
但对许多人来说，最大的不便是提前存入账户所需的金额。这是几个月的税收和至少12个月的房屋保险，加上交易成本，此时购房者可能感到特别拮据。
你会问自己一个重要的问题:托管账户余额的利息怎么办?
那么利息呢?
如果你在财产税较低的地区拥有一套中等规模的房子，你可能不会太在意利息。在储蓄收益率如此之低的情况下，它加起来可能是小钱。
但是，如果你在一个财产税和保险费很高的地区拥有一套价值不菲的房子，你的托管账户里的钱可能是相当可观的。兴趣可能会让你错过它。
一般来说，你的贷方会保留你的利息。然而，有些州确实要求贷款人把它交给你:
- 阿拉斯加
- 加州
- 康涅狄格
- 爱荷华州
- 缅因州
- 马里兰
- 麻萨诸塞州
- 明尼苏达州
- 新汉普郡
- 纽约
- 俄勒冈州
- 罗德岛州
- 犹他州
- 佛蒙特州
- 威斯康辛州
但是，即使在这些州，也可能有法律上的例外。例如，在加州，如果你的贷款“价格更高”，利率超过市场利率1.5%，贷款人可以要求扣押。可能是因为这些贷款风险更大。
你能免除你被扣押的账户吗?
对于某些类型的抵押贷款，这些契约是不可避免的。对于联邦住房管理局(FHA)、退伍军人事务部(VA)和美国农业部(USDA)的抵押贷款等政府支持的贷款，它们是强制性的。
如果你没有这些抵押贷款，贷款人可能会让你支付自己的财产税和风险保险。如果:
- 你的贷款与价值比率是80%或更低
- 你的FICO分数很高(通常是740分)
- 你愿意为这种特权付出代价。通常收取125 - 250%的费用)
如果你是一个高度合格的借款人，并强烈要求免除扣押，那么当你购买住房贷款时，询问有关费用是值得的。当贷方与你竞争你的业务时，你可以提前协商让步。
你能把你现在被扣押的账户转出去吗?
如果你没有联邦住房管理局，弗吉尼亚州或美国农业部的贷款，一旦你的LTV低于80%，你可以要求贷方取消你的托管账户。这只是一个粗略的指导，因为每家公司都可以设定自己的门槛。
无论你有哪种贷款，贷款人都可以拒绝你的请求，并坚持让你的托管账户保持运作。或者，它可能允许你取消扣押，但为此收取费用。
你应该避免扣押账户吗?
当你协商新的抵押贷款时，你应该避免使用托管账户吗?或者在你有能力的时候抛弃一个现有的?这取决于你为什么要这么做。
如果你担心失去兴趣，憎恨被当成理财孩子对待，并且没有金钱方面的担忧，这可能是一个合理的选择。但要准备好承担额外的行政负担。
你不仅要为这些账单做预算，还要向你的贷方证明你做到了。在关闭或取消时，您可能需要支付一笔托管弃权费。
许多人喜欢摆脱行政负担，喜欢有代管人。如果你不是这些人中的一个，处理他们的时间是在购买你的住房贷款。
如果贷款人出了问题怎么办?
有时，贷款人或贷款服务机构收取你的扣押，但没有支付你的税收或保险。如果你的贷款被卖给了另一个贷方，而被扣押的账户没有无缝转移，这种情况可能更有可能发生。
只要你的按揭还款不超过30天，贷款人就必须按时缴纳保险和税款。如果你的托管账户中没有足够的资金来支付，那不是你的问题。贷方的工作是管理你的契约，根据法律，它必须提前资金支付你的账户。
如果保险或财产税没有按时缴纳，请书面通知你的贷款人。它必须在5个工作日内确认收到错误通知，在30个工作日内纠正错误，并承担任何滞纳金或罚款的费用。
如果你混乱了?
如果你选择避免托管账户，如果你拖欠税款或保险怎么办?通常情况下，你的贷款人会介入，支付未偿金额，并将其添加到你的抵押贷款余额。
但它也有可能宣布你违反了你的弃权，并强加给你一个新的托管帐户。如果你的欠款是为了保险，它也可能需要“强制”政策，这通常比你自己找到的替代方案昂贵得多。
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