ARM利率如何运作:3/ 1,5 / 1,7 /1和10/1抵押贷款

ARM利率对购买和再融资更具吸引力

多年来，可调利率抵押贷款(ARMs)一直是抵押贷款领域的丑继子。但消费者正在改变他们的论调。抵押贷款数据公司Ellie Mae的分析师称，ARMs占2018年11月关闭的所有抵押贷款的8.9%。

自2016年以来，这一数字显著上升。当时，只有不到二十分之一的抵押贷款申请人希望获得ARM。

随着固定利率抵押贷款变得越来越昂贵，房价继续上涨，预计ARM利率将吸引新的追随者。

核实你的ARM贷款资格。(2021年10月18日)

调用ARMs:变动中的固定利率

纽约联邦储备银行(New York Federal Reserve)表示，早在2005年，ARMs就占据了抵押贷款市场近40%的份额。2005年12月，30年期固定利率平均为6.27%。

与我们现在的情况相比，这并不是一个很大的飞跃。许多专家预测，到2019年底，利率将在5美元左右。利率在未来几年达到6并不是不可想象的。

一个哈佛大学研究他解释说，当浮动利率抵押贷款明显比固定利率抵押贷款便宜，而房价又在上涨时，浮动利率贷款就会变得更受欢迎。这使得消费者可以用他们的钱购买更多的房子。

手臂vs固定:当手臂强壮时

如果你打算在不久的将来买房子或重新贷款，你应该这么做考虑机构贷款还有固定利率抵押贷款。

正确的ARM可以增加你的贷款额度，或者在房价上涨时更容易购买。

例如，如果你的家庭收入是每月6000美元，而你每月的财产税和房屋保险相当于每月300美元，大多数抵押贷款指导方针将允许你在下一个房子的本金和利息支出高达1500美元。

利率较低的ARM可能会让你有资格获得更大的贷款。以下是一些例子，使用的是截至撰写本文时的国家实际利率，用于支付每月1500美元的本息:

程序	率	贷款金额
30年固定	4.250%	380000美元
7/1的手臂	4.000%	393000美元
5/1的手臂	3.875%	399000美元
3/1的手臂	4.125%	387000美元

需要注意的是，3年期arm比5年期和7年期更稳定的贷款成本更高。在其他市场，3/1的ARM利率是最便宜的。这可能是因为越来越多的消费者选择了长期ARMs，所以随着数量的增加，折扣也随之而来。

或者，这可能是放款人阻止这种短期高风险贷款的方式。

武器可以影响你的购买力

但是，要知道，各种各样的程序资格的手臂借款人不同于固定利率借款人。

联邦住房管理局符合你的利率。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)符合7/1和10/1的申请利率，但他们可能会在3/1的申请利率上加上2%。

不过，其他贷款机构使用的是“完全指数化利率”，如果你的贷款在今天根据其条款进行调整，那么你的贷款利率就是这个利率。所以如果你的3/1利率会重置为3.5如果它今天调整，那可能是你的合格利率。

这完全取决于贷款条款和贷款人。

ARM的运动部件:它们是如何一起工作的

浮动利率贷款与固定利率贷款的操作方式不同。设定ARM利率有几个因素，所以了解它们是很重要的。

的部门你选择是以它的工作方式命名的。例如，5/1的ARM在前5年有一个固定的利率和支付，然后它每年重置，根据它的条款。

同样，10/1的ARM利率在其任期的前10年保持固定。

启动速度

这也可以被称为“引诱率”。没有这个较低的起始利率，没有人会选择ARM而不是固定利率。你承担了额外的风险，却得不到任何回报。

手臂的开始利率很低是你承担一些通常由贷款人承担的风险的回报——利率可能在几年后上升的可能性。

在上面的例子中，5/1 ARM的启动速率是3.202%。

全文索引的速度

“完全指数化”利率是开始利率到期时你要支付的利率。然而，这一费率有一些限制，称为“上限”和“下限”。

来计算完全索引的速率，你加上两个数字——一个指数和一个差额。

这个利率有时被贷款人用来使你有资格抵押贷款。

索引+裕度=你的全索引率。

指数

该指数是衡量金融活动的公开指标。以下是一些最常见的:

• 定期到期库务署(CMT或中医）
• 国库券(短期国库债券）
• 12个月库务平均值(MTA或垫）
• 存款证明书索引(CODI）
• 第11区基金成本指数(COFI）
• 储蓄成本指数(阿大）
• 伦敦银行同业拆息(伦敦银行间拆放款利率）
• 银行优惠贷款(最优惠利率）

你的ARM所基于的指数的移动决定了你的利率在重置时是上升还是下降。下图展示了一些指数在过去的走势。

当你选择ARM时，你和你的贷款人就保证金达成了协议。这是添加到索引值的百分比，用于计算您的全索引率。

假设你有一个基于1年期LIBOR指数的3/1 ARM。在过去的三年里，它的利率一直固定在2.0%，现在它第一次被重置。

截至撰写本文时，一年期LIBOR为1.71%。

如果你的保证金是2.5%，你的贷款的完全指数化利率是1.71 + 2.5%或4.21%。

但等;有更多的。你的ARM可能有另外的参数，称为上限和下限，这限制了你的利率可以改变的数额。

帽

上限限制了你的利率可以增加的金额。帽子有好几种。通常，ARMs有一个上限，只适用于第一次调整——例如，当您的起始利率到期时。

其他上限适用于每一年你的贷款到期的重置或调整。

最后，贷款有期限限制。生命周期上限可以表示为一个特定的利率——例如，7.5%。它们也可以被定义为超过起始率的百分比—例如，超过起始率的5%。

在上面的例子中，3/1 LIBOR ARM的起始利率为2.0%，完全指数化利率为4.21%。但如果利率上调上限为2.0%，新利率就不能超过4.0%。

地板

正如设定利率上限是为了保护借款人，设定最低利率也是为了保护贷款人。

在过去的几年里，一些指数已经下降到这样的程度:如果利率下降太多，抵押贷款机构甚至无法偿还它们的成本。

如果你的抵押贷款下限是2.0%，那么你的利率将永远不会低于这个下限，即使它的完全指数化利率更低。

向合格的贷款人查询今天的ARM利率。(2021年10月18日)

如何购买ARM

ARM利率比固定利率抵押贷款要复杂得多，所以购买它们也有点不同。

购买ARM贷款最简单的方法是选择一个起始利率期接近于你希望拥有房子或贷款的时间的贷款。

如果你这样做了，你就可以像比较固定利率住房贷款一样购买ARM。

例如，如果你希望拥有你的房子3到5年，找3/1/1和5/1 ARMs。决定你想要花多少钱，0分，1分，等等，看看谁提供最低的价格。或者，选择一个利率，比如3/1的利率为3.25%，5/1的利率为3.625%，看看谁的利率更低。

APR和ARM计算

最周密的计划也有可能出错，因此，如果你不得不多持有一到两年，看看你的ARM会做什么是有意义的。购买arm可能是困难的，因为它们的年百分比，或apr，可能是非常无用的。

例如,3/1的年利率计算LIBOR手臂假定前三年之后,贷款增加索引速度,或上升高达允许贷款的条件下,直到达到完全索引速度,和仍然有剩下的27年的任期。

比较臂利率

这是一个非常不可能的场景。此外，您只能比较类似的贷款。所以你不能只看两个ARM apr然后假设低的那个是更好的交易。

你可以做的是比较每一笔贷款的全指数化利率，看看如果它今天重新设定，会是什么样子。例如，如果你比较两个5/1的arm，成本为0，利率为3.75%，比较可能是这样的:

贷款一

• 1年期LIBOR指数:1.71%
• 银行利润率:2.25%
• 全文索引率:3.96%

贷款B

• 第11区COFI指数:0.599%
• 银行利润率:3.0%
• 全文索引率:3.599%

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