房地产代理:买房代理和挂牌代理
挂牌代理或买方代理:谁站在你这边?
根据全国房地产经纪人协会(NAR)，88%的购房者买房子的时候请房地产经纪人帮忙。
买房很复杂。因此，美国统一商法典(UCC)规定，房地产交易必须签订书面合同。此外，你必须记录你的购买与当地政府合作，因此成为公共记录。
因为这些销售是如此大的交易，所以有一个专业人士在你的角落是有意义的。
核实您的新费率（2021年10月3日）代表谁?
在过去，房地产经纪人张贴“待售”标志、展示房屋、接受报价并成交是很常见的。
很多时候，买家都觉得代理人代表了他们的利益，或者至少是一个中立方。
事实上，该代理代表了卖房者的利益，并且只有卖方。
如今，大多数买家和卖家都有自己的代表。这是有道理的，因为买方的目标(支付尽可能少的钱，获得最好的条件)与卖方的目标(获得尽可能高的价格和最好的条件)完全冲突。
了解美国房地产市场
在美国，每个州都有独特的房地产交易规则。标准的采购合同、结算程序以及涉及的每个人的职责和头衔可能会有很大的不同。
房地产上市信息由使用多个上市服务(MLS)的代理共享。消费者可以通过各种在线房地产网站获得类似的信息。
购房者无需支付任何费用让一个代理人工作代表他们。在美国，卖方传统上支付房地产佣金。
房地产经纪人必须有代表买卖双方的执照。执照法和教育要求因州而异。
上市代理
对于一个购房者来说，看到网上的广告或院子里的招牌就直接联系房地产中介是很常见的。
当你是购房者时，重要的是要明白，你最有可能联系的是房源代理。
挂牌代理，又称卖方代理，是房地产专业人士在法律上负有保护的义务卖方的的兴趣。
挂牌中介的主要作用是推销房产，吸引潜在买家，并努力为房产获得尽可能高的价格和最好的条件卖家。
上市代理的责任
上市代理的责任包括：
- 对卖方待售的财产进行合理的估价和定价。
- 建议必要的修理或改进。
- 制定并实施有效的营销策略。
- 代表卖方提出并谈判报价。
- 为卖方起草还盘。
- 帮助卖家完成国家规定的房产状况披露。
- 跟进合同日期、事件和意外事件。
作为一个想要出售房产的房主，房产代理是你最大的支持者。
买方代理
多亏了互联网和移动设备，今天的购房者获得了前所未有的房产信息。事实上，NAR报告称，2016年，51%的购房者在网上找到了自己购买的房子。
然而，90%的买家仍然选择与经纪人合作完成交易。
也被称为销售代理人，买方代理人通常是合同的代表买方的房地产交易中的权益。
买家的代理人必须把购房者的需求放在首位。例如，他或她不能告诉上市代理客户愿意花多少钱，一对夫妇多么想要房子，或者其他任何会让买家处于不利地位的事情。
买方代理的责任
买方代理应：
- 预览房产，找到满足客户需求的房子。
- 显示或安排物业查看。
- 提供有关社区、学校、当地趋势等信息(如果是合法的)。
- 对物业进行竞争性市场分析。
- 对买方的报盘和还盘。
- 代表买方进行咨询和谈判。
- 监督和建议所有相关的合同日期，事件和意外事件。
有些中介只把自己称为“买方代理”，他们只与购房者合作。他们根本没有列出财产。然而，在许多情况下，房地产经纪人可以是买方的代理人或卖方的代理人——就像律师可以在诉讼中代表原告或被告一样。
核实您的新费率（2021年10月3日）房地产代理双重代理：第22条军规
在房屋交易中，代理人或经纪人将不时代表买方和卖方。这被称为“双重代理”
在代理商中，这被非正式地称为“双重结尾”，因为代理商不需要与另一个代表分享佣金。
双重代理在一些州是非法的，消费者权益组织也普遍反对这种做法。这是因为没有办法在最大程度上代表两党。
例如，假设一位代理人发现卖家正在离婚，并且非常积极。
买方的代理人应该向买方披露，买方可能会觉得他们可以提供更低的价格。但如果代理人也代表卖方，披露这一点会损害他们的利益。不披露会伤害到买家，因为这可能会导致他们支付更多。
无论代理人多么道德，都无法充分保护各方利益。
房地产代理“集团”或“团队”
一些经纪公司或机构通过团队合作或小组合作来避免双重代理问题。如果你看到一所你喜欢的房子，也许是在一个经纪人的网站上，你可能会被分配到一个“买方经纪人”的销售经纪人的“团队”。
团队一起工作，一个代理代表买方，另一个代理代表卖方，以达成交易，佣金被分割。
中国最近的一个案例加州最高法院说明了一些团队成员对能够同时保护买方和卖方利益的担忧。法院裁定，当买方和卖方的代理人在同一办公室工作时，卖方的代理人也对买方负有受托责任。
在要求卖方向买方披露大量信息的州，双重代理的问题较少。《房屋报告》的史蒂夫·托马斯声称：“加利福尼亚州法律已经要求向买家披露所有影响房屋价值和合意性的重要事实。这只是证明了这一点。”。
明白你要放弃什么吗
双重代理会变得非常复杂。例如，像这样的一系列事件:
- 史密斯代理人与格林女士签署了出售她的房子的协议。
- 史密斯代理人带来了一位买主——蓝先生，他允许史密斯代理人代表他购买新房子。
- 然而，布鲁先生需要卖掉他现在的房子，以完成购买格林女士的房子。
- 蓝先生与史密斯经纪人签署了一份出售房屋的上市协议。
虽然这类型的表示法在买方和卖方之间发生冲突时，代理人很难充分代表任何一方并保持中立。
因此，买卖双方必须书面同意双重代理。这意味着他们有意放弃了对代理人的绝对忠诚。
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