抵押贷款保险成本与收益:你应该为PMI买单吗?
抵押贷款保险不是坏事
如果你的首付低于20%，通常需要购买私人抵押贷款保险(PMI)。
许多购房者都在努力避免采购经理人指数不惜一切代价。为什么？因为与房主保险不同，抵押贷款保险保护的是贷款人而不是借款人。
但也可以从另一个角度看。
抵押贷款保险可以让你更快地买到房子。你可能每月要为PMI支付100多美元。但你可以开始赚每年20000美元在房屋净值。
对于许多人来说，PMI是值得的。这是一张退出租赁，进入股权财富的入场券。
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什么是抵押贷款保险?
PMI——私人抵押贷款保险——是一种保险政策，在借款人拖欠贷款的情况下保护抵押贷款贷款人。下面是它的工作原理。
如果借款人拖欠他们的房屋贷款，假设贷款者将损失房屋销售价格的20%。
如果你把20%的贷款放下来，这可以弥补你的贷款违约并丧失抵押品赎回权时贷款人的潜在损失。如果贷款利率低于20%，那么一旦丧失抵押品赎回权，贷款人很可能会赔钱。
这就是为什么抵押贷款机构对首付低于20%的传统贷款收取保险费用。
抵押贷款保险为贷款方弥补了额外的损失。如果你拖欠贷款，贷款人将收到抵押保险支票，以弥补其损失。
这听起来可能是一个艰难的协议。但好处是，抵押贷款保险为你提供了一个拥有住房的快速通道。
如果没有抵押贷款保险，许多人将不得不等待数年才能攒够更多的首付才买房。
这些年来，他们本可以投资自己的房子，积累资产，而不是每月向房东支付租金。
核实你的购房资格(2021年9月16日)按揭保险多少钱？
抵押贷款保险费用因贷款计划而异(见下表)。但一般来说，抵押贷款保险是关于贷款金额的0.5-1.5%每年。
因此，对于一笔25万美元的贷款，抵押贷款保险每年大约需要1250 - 3750美元，也就是每月100-315美元。
抵押贷款保险费率
注意，对于大多数贷款类型，有两种抵押保险利率:年利率和初始利率或“费用”。
最初的抵押贷款保险费用通常较高，但它只在贷款结束时支付一次。这两种抵押贷款保险因贷款项目而异。
| 常规贷款 | FHA贷款 | 美国农业部的贷款 | VA贷款 | |
| 最初的抵押贷款保险 | N/A | “预付按揭保险费” | “前期保证费” | “融资费” |
| 率* | N/A | 1.75% | 1.0% | * * 2.3% |
| 一年一度的抵押贷款保险 | “采购经理人指数年度溢价” | “抵押贷款保险溢价” | “年费” | N/A |
| 率* | 0.19 - -1.86% | 0.85% | 0.35% | N/A |
*按揭保险费率以贷款金额的百分比显示
**VA首次使用费用为2.3%，后续使用费用为3.6%
按揭保险费用按贷款类型分类
每种贷款类型都有不同的抵押贷款保险费率。因此，即使贷款规模完全相同，抵押贷款保险成本也会有很大不同，这取决于你是获得传统抵押贷款，联邦住房管理局，弗吉尼亚州，还是美国农业部的抵押贷款。
例如，假设你买了一套30万美元的房子，首付3.5%。以下是四种主要贷款类型的抵押贷款保险成本比较:
| 传统的贷款 | FHA贷款 | 美国农业部的贷款 | VA贷款 | |
| 初始按揭保险费用 | ＄0 | 5000美元 | 2900美元 | 6700美元 |
| 年度按揭保险费用(按月支付) | 3500美元 | 2500美元 | $1，000 | ＄0 |
| 每月的付款 | 280美元 | ＄200 | 84美元 | ＄0 |
上面的例子假设买房30万美元，首付3.5%，30年期固定利率为3.75%。你自己的利率和抵押保险费用会有所不同
*年度按揭保险费用是根据第一年的贷款余额计算的。随着贷款余额的减少，年成本每年都会下降
核实你的购房资格(2021年9月16日)按揭保险是如何计算的?
抵押贷款保险总是按抵押贷款金额的百分比计算，而不是按房屋价值或购买价格计算。
例如:如果你的贷款是20万美元，而你的年度抵押贷款保险是1.0%，你就需要支付2000美元的抵押贷款保险。
由于年度抵押贷款保险每年都要重新计算，你的PMI成本每年都会随着你还清贷款而下降。
对于联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部的贷款来说，抵押贷款保险费率是预先设定的。对于每个客户来说都是一样的(参见上表)。
传统的PMI抵押贷款保险是根据你的首付金额和信用评分计算的。
通常情况下，按揭保险每年的保费会按12个月分期支付。你只需每月支付它作为你的定期抵押付款的一部分。
通过信用评分计算抵押贷款保险
下图比较了三种主要抵押贷款保险之间的成本差异(基于25万美元的贷款金额)和不同的信用水平。
| 660年FICO分数 | 700年FICO分数 | 740年FICO分数 | |
| 传统的低5% | 295美元 | 180美元 | ＄120 |
| 传统的低10% | 210美元 | 125美元 | 85美元 |
| FHA下跌3.5% | 175美元 | 175美元 | 175美元 |
| 美国农业部下跌0% | ＄75 | ＄75 | ＄75 |
私人抵押贷款保险的成本与收益
今天的房主正在积累财富，这在历史上是少有的。
根据联邦住房金融局(FHFA)的数据，2020年第三季度的房屋价值比一年前同期上涨了7%以上。
典型的美国房主年收入为1.3万美元。
此外，房屋价值增值并不是什么新鲜事。联邦住房金融局表示，自2012年以来，房价每年上涨约5%。从2011年开始，房价每个季度都在上涨。
这意味着，四年前购买“普通”房屋的租客到目前为止的房屋净值已超过4万美元。有些人赚得更多，有些人赚得六位数。
令人惊讶的是，“建议”说你只有在付了20%的首付后才应该买房。金博188官方网址
付20%的首付比做小的首付但这也很昂贵。
即使是抵押贷款保险的强烈反对者也很难反驳这个事实:平均而言，PMI支付能带来巨大的投资回报。
投资回报率
购房者避开PMI是因为他们觉得这是浪费钱。
事实上，一些人完全放弃买房，因为他们不想支付PMI溢价。
这可能是个错误。来自房地产市场的数据表明，PMI指数产生了惊人的投资回报。
假设你买了一栋价值233000美元的房子，首付5%。
根据抵押贷款保险公司MGIC的数据，PMI成本为每月135美元。但这不是永久的。5年后，由于房价上涨和贷款本金减少，贷款利率会下降。
记住，当你的抵押贷款余额下降到房屋购买价格的80%时，你可以取消常规贷款的抵押贷款保险。
房主在第五年末的快照是这样的:
- 当前值:276000美元
- 剩余本金:200000美元
五年内，这套房子升值了4.3万美元，最终PMI成本为8100美元。5年的投资回报率是530%
在股市、退休账户或其他金融工具中，几乎不可能获得这样的回报。
因此，采购经理人指数可以被视为一种投资——一种非常合理的投资——而不是浪费金钱。
使用PMI作为财富积累的工具
在美国，拥有住房是积累财富的主要手段。每个月的抵押贷款付款都可以被视为对未来的一种投资。
拥有一个家不是快速致富的途径。相反，这是一种随着时间的推移逐渐获得回报的投资，即使考虑到周期性衰退。
长期住房数据支持这一事实。
根据美国联邦住房金融局(FHFA)的数据，自1991年以来，美国房地产价格上涨了140%以上。这意味着1991年1月价值10万美元的房屋现在价值24万美元。
美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)称，在此期间，通胀率上升了75%。1991年，一位首次购房者战胜了通货膨胀，还获得了额外65%的投资回报率。
通胀调整后的回报率是衡量财富增长的一种有形方式，但也存在非有形的回报。
例如，在1991年购买房屋的房主很可能即将结束他们30年的固定抵押贷款。很快，房主就不用再付房贷了。他们的生活成本将会下降。
所有者也拥有相当大的资产。
但是，如果在1991年选择了租房，并继续租房，现在的租金就会不断上涨。
更糟糕的是，这个人很可能没有可观的资产，除非他或她在二、三十年里一直向退休账户或其他投资项目存钱。许多人并没有这样的前瞻性思维。
房子是一个强制储蓄账户。无论你是租房还是买房，住房费用都是必须的。但当你拥有的时候，你会把一小块存进去你的未来每月的财富。
那么PMI和这有什么关系呢?它能更快地启动财富积累过程。在房价上涨的过程中，你可能是赢家。
避免PMI的代价是什么
假设一个不同的购房者遵循了今天许多金融和房地产顾问推荐的“最佳做法”。
买方选择避开PMI。相反，他或她选择20%的首付:比选择PMI的买家多15%。
买家有一些储蓄要做。
他或她预算和计划每年积累1万美元来实现这个目标——困难但可行。三年半后，买家将20%的首付全额提高。
但不完全是。
他或她现在正在追逐更高的房价。在3.5年内，房价将上涨近13%(考虑到复利)，也就是大约3万美元。
根据三年前的房价，购房者不再需要20%的首付。他或她需要20%的当前的房价。
这是额外的6000美元。
提价将拖延买方的时间。他或她必须存四年才能付20%的首付。在此期间，购房者丧失了3.4万美元的潜在房屋净值。
加上损失的股本和额外的首期付款成本，等待购买已经花费了这位买家32000美元——即使考虑到他或她“避免”的采购经理人指数费用
推迟买房有很多很好的理由，比如节省交易成本或提高信用评分以避免更高的利率。但跳过PMI不是其中之一。
核实你的购房资格(2021年9月16日)PMI与直接对买家的利益
PMI让买家间接受益，但一些抵押贷款保险公司现在也为买家提供直接价值。
一个PMI提供商Radian将其MortgageAssureSM产品置于其标准PMI覆盖范围之上。这个项目为买家提供失业保障。
该保险涵盖借款人在贷款的头两年失业的情况下，在六个月内每月最多支付1500美元的还款。
对于在某些贷款项目中首付在3-5%之间的购房者来说，该计划不会产生额外成本。
这可以让购房者安心，也是一个很好的理由，去检查你的贷款人与哪些PMI供应商合作，而不是接受贷款人默认指定的PMI利率和供应商。
抵押贷款机构通常与三到五家PMI供应商合作。大多数情况下，贷款人会为你选择供应商。这种选择往往是武断的，或者是基于贷款人习惯使用的对象。
但是借款人可以在这件事上有发言权。如果您知道一个PMI提供者可以提供某种好处，不要害怕去要求它。
这个小小的请求可能会在以后产生很大的影响。
我什么时候可以取消PMI?
当你的贷款余额下降到房屋原始购买价格的78%时，PMI取消就会自动发生。
然而，通过联系贷款服务人员，您可以稍微早一点取消PMI——当您达到80%的阈值时。
请记住，这些规则只适用于传统贷款。对于美国农业部和联邦住房管理局(FHA)等补贴贷款，抵押贷款保险的运作方式不同。
房屋管理局按揭保费
由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的联邦住房管理局贷款，要求有自己类型的抵押贷款保险。这被称为抵押贷款保险费，或MIP。
MIP收取两种不同的费用:预付款和年费
- 预付抵押贷款保险费(UFMIP)为贷款金额的1.75%。它可以在交易结束时支付，但大多数购房者将其计入贷款余额
- 年抵押贷款保险费(MIP)每年支付贷款金额的0.85%，分成12期，每月随抵押贷款支付。这是到期的贷款，除非你支付至少10%的首付。在这种情况下，MIP支付将在11年后取消
当然，房主可以从联邦住房管理局的抵押贷款中再融资，以摆脱他们的MIP支付。如果房屋的贷款与价值比率降至80%以下，再融资为传统贷款可能有助于今后消除MIP。
美国农业部和退伍军人事务部贷款
美国农业部贷款还收取预付和持续抵押保险费用。不过，美国农业部的抵押贷款保险费率略低，预付费用为1%，年费为0.35%。
由联邦退伍军人事务部(Department of Veterans Affairs)支持的退伍军人事务部贷款(VA Loans)不要求持续的抵押贷款保险支付。退伍军人事务部提前收取一笔资金费用，以帮助为贷款方提供保险，但对借款人不收取每月额外费用。
我怎么知道PMI是否适合我?
私人抵押贷款保险并不是对每个人都适用，但是购房者在自动拒绝之前应该检查一下潜在的回报。
检查你的住房贷款选择，看看你能负担得起什么，以及抵押贷款保险会花你多少钱。