HOA会费(和注意事项):这额外的费用如何使你失去房屋所有权
HOA会费会危及你的抵押贷款批准
如果你终于准备买第一套房子或者度假的天堂,你可能认为你已经支付了你的会费，应该为那笔财产抵押。
但这是另一种类型的会费，可能会在你的家庭申请的扳手。你所要求的HOA会费公寓或社区计划。
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多户型社区和规划单元开发(PUDs)提供了诱人的价值——在共管公寓、联排别墅或独栋住宅中享受低维护生活方式的机会。
社区内的HOA负责草坪保养和除雪等日常工作，以每月或每季度收取费用作为交换。
这使得维修和维护预算更容易，可以节省你的房屋保险，并确保在你不在的时候，建筑被照顾。
HOA会费:他们做什么
在共管公寓中，业主需要为公共区域、共用的墙壁、屋顶以及门卫和网球场等设施支付维修和保险费用。
根据HOA政策的不同，业主会费也可能包括个人单位的责任和业主保险。
业主可自行承担维修费用和保险费用，但须支付维修费，如私人道路、景观美化和HOA责任险。
有HOA会费的按揭资格
要知道，当你为房子融资时，HOA会费会被计入你的债务收入比。如果你在这些社区之外有一个家庭住宅，你仍然会有维护费用，但保险公司在承保你的贷款时不会考虑这些费用。
“如果贷款者将你的贷款收入比限制在你能接受的最大限度，那么比一开始考虑的更高的HOA费用可能会影响你抵押贷款批准亚利桑那州斯科茨代尔(Scottsdale)的高级信贷员特拉维斯·施密特(Travis Schmidt)说。抵押贷款的运动。
换句话说，你可能需要更多的收入来符合资格。
加州起伏山庄(Rolling Hills Estates)伯克希尔哈撒韦家庭服务公司(Berkshire Hathaway Home Services)的经纪人格雷厄姆(Dana Graham)说，HOA费用可能也确实会突然飙升。
“几年前我遇到过一个例子，HOA的费用在托管期间提高了，”格雷厄姆说。“我们挺过来了，但买家必须重新获得资格。”
另外，当你财务一个公寓,当你结束你的住房贷款时，你可能需要提前支付几个月的HOA会费，以及HOA评估的任何转让费。这可能会在关门的时候造成挑战。
HOAs和抵押贷款批准:这不是你的全部
为HOA或共管公寓协会规定的住宅获得抵押贷款可能更具挑战性。这是因为贷方除了考虑你的信用之外，还必须考虑几个重要因素。
如果HOA不能很好地管理房产，贷款人的抵押品(你的单位)可能会贬值。这使得抵押贷款公司为这些房产融资的风险加大。
贷款机构考虑的大多数标准包括HOA的财务健康状况、建筑质量、业主-居住者与投资者的比例、建筑进度和诉讼的可能性。
肥厚性骨关节病变与肺部转移的调查问卷
在HOA范围内申请贷款时，你和HOA都必须符合贷款指导方针。
纽约约克镇海茨PCSB银行的高级副总裁兼首席贷款官Michael Goldrick说:“这包括每月所需的协会会费和费用以及协会财务报表的强度。
“大多数贷款机构还要求HOA完成一份调查问卷……贷款机构可能会对这份调查问卷上可能出现的任何负面担忧产生问题。”
典型项目公寓的问卷,据房利美称，包括:
- 已售出或未按合同售出的产品的百分比
- 业主占用或租用的百分比
- 未付月费的单位百分比(最多15%)
- 保险范围是否充足
- 完成建设
- 控制协会-业主还是开发商?
- 分区法规
- 未决诉讼(不允许针对HOA)
- 单个投资者拥有的单位比例(包括开发商在内不超过10个)
- 商业空间百分比(不超过25%)
- 契约的限制
- 环境问题和/或禁止使用
此外，其他特殊情况可能会危及你在多户开发或PUD获得抵押贷款的能力。
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“除了每月的会费和费用外，还可以实施特别的评估，以满足年度预算短缺、储备资金或特定的资本改善项目，如新屋顶或外部油漆。
如果协会在处理逾期业主方面遇到困难，预算可能会出现短缺，”戈德里克说。
“此外，对于新楼盘，购房者应该了解需要售出多少单元(占总单元的比例)才能获得标准抵押贷款，以及任何未售出单元对每月协会会费或费用的影响。”
可担保和不可担保公寓
当住宅位于公寓开发区内时，获得抵押贷款可能特别棘手。例如，要想获得联邦住房管理局的融资资格，公寓综合体必须在联邦住房管理局批准的名单上。
施密特说:“如果你使用传统融资方式，我们必须根据房利美和房地美的指导方针，确定该房产是否可担保或不可担保。”“为了确定这一点，我们从协会那里获得了一份共管公寓证书或一份问卷，问卷上会问一系列问题。”
如果公寓被认为是可担保的，则可以开始融资。如果被认为non-warrantable,“你的选择更加有限——你要么支付现金，要么找到非传统的贷款来源来完成这个过程，”施密特补充说。
幸运的是，在PUD内获得联排住宅或独立独栋住宅的抵押贷款通常更容易。这是因为借款人拥有自己的墙和土地，这些房产被视为“简单所有权”和“零地段线”房屋，适用于正常的金融承销准则。
与房利美、弗吉尼亚州和联邦住房管理局核实
在你申请住房抵押贷款之前，和你的经纪人密切合作，做好功课是值得的。
最简单的方法就是上网看看你想要的公寓是否已经通过了联邦住宅管理局(FHA)、退伍军人事务部(VA)或房利美(Fannie Mae)的审批。以下是他们搜索页面的链接:
请注意，房利美声称，它将在2016年12月做出改变，增加获批的共管公寓的数量，让它们更容易找到。不过，如果你的HOA没有列出来，也不要推迟。许多公司没有，但仍能达到融资指导方针。
跟踪业主协会
潜在买家应该索取协会最新财务报表的副本，以及招股说明书和修正案的副本，如果适用的话，”戈德里克建议。“从协会最近的董事会会议中获取会议记录也很有帮助。”
此外，“我建议你在托管期间参加一个或多个HOA会议，只是为了看看发生了什么，”格雷厄姆说。“是有人在制造麻烦，还是有新的问题在讨论?”
总部位于亚特兰大的PrivatePlus mortgage公司的副总裁兼抵押贷款银行家玛丽·布兰查德还建议，你要了解房产协会的总体政策、房产的维修情况和年龄，以及一份完整的调查问卷(与你的贷款人随后会要求的调查问卷相同)。
布兰查德说:“调查问卷将显示租户与实际房主的对比。”“如果该开发项目有太多的租户，这可能是一个不好的迹象，可能会阻碍你的贷款机会。”
如果被拒绝，再试一次
如果你因为被取消资格或与协会有问题而被贷款人拒绝，不要惊慌。
联系共管公寓或业主协会委员会的成员，询问是否有业主可以推荐他们的银行。但如果没有现成的推荐，或者有两家贷款机构拒绝为你提供贷款，我就不会再去找那所房子了，”戈德里克说。
格雷厄姆建议，如果第一家银行失败了，可以尝试另一家银行。
“并非所有银行都有相同的标准——包括组合贷款,他们不会把你的贷款卖给房利美、房地美或其他来源;他们保留文件，并在不需要获得第三方批准的情况下，将每笔潜在贷款作为一项业务提案来考察其可行性。”
也有代表不受房利美/房地美指导方针约束的私人投资者的贷款人。你的房地产经纪人应该能够推荐可行的选择。”
如果你最终被批准，记得在购买之前权衡未来协会会费增加的风险。
“HOA的收费并不是一成不变的。他们可能会改变，你需要为此做好准备，并在你力所能及的范围内给予缓冲。”
如果你最终被拒绝为你一直关注的关联资产融资，做好离开的准备。
布兰查德补充说:“找一个不同的家，从零开始，而不是强行解决问题。”“贷款人不同意的原因有很多，所以当有既得利益的人——你的贷款人——看到危险信号时，不要感情用事。”
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如今的抵押贷款利188bet金宝搏体育与真人备用率取决于你的公寓或PUD是否符合房利美(Fannie Mae)、联邦住房管理局(FHA)、VA或投资组合融资的资格。有经验的贷款人可以帮助你整理这些规则和利率。
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