回飞棒买家可以获得抵押契据后代替止赎

契约代替吗?你不是一个人

在过去的十年里，许多人想摆脱抵押贷款丧失抵押品赎回权选择了一种代替止赎权的契约(迪勒)。这意味着你把房子的钥匙和房契交给贷方，作为交换，它会取消你的抵押贷款。

贷款人也同意不启动止赎程序，或者如果止赎程序已经在进行，就停止止赎。

这些交易最好的结果是你没有抵押贷款不足。(如果贷方在卖掉你的房子时没有得到足够的钱来偿还整个贷款余额，就会出现“不足”。)

这可以让你更快地重建信用，并为未来的抵押贷款做准备。但是贷款人认为DIL和止赎一样严重，因为你没有按照约定偿还抵押贷款。

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抵押后契据代替止赎:可能的

那么，在DIL之后你能获得新的抵押贷款吗?

之后你还要等多久?哪些贷款机构向那些在之前的抵押贷款上达成协议的人提供新的贷款?不同的贷款人是如何承销这些抵押贷款的?

这些都是任何一个“回飞棒”买家在重新进入房地产市场之前必须问的问题。

不同的原因，不同的规则

在大萧条期间，全国成千上万的借款人停止支付他们的抵押贷款，因为他们资不抵债。(这被称为“战略违约”。)

还有一些人因为疾病、失业或其他他们完全无法控制的灾难而失去了家园。

从那时起，抵押贷款监管和承销标准大大改变了。未来几年，你可能会成为150万回巢式购房者中的一员。

你的能力获得新的住房融资再次取决于你的情况。

在你获得新的抵押贷款之前必须经过的时间长短取决于你选择DIL的原因。

因为贷款人认为DIL和止赎一样糟糕，他们认为这个决定极大地增加了你再次违约的可能性。

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战略性抵押贷款违约者等待的时间更长

如果你的房屋是战略性抵押贷款违约，因为房屋已资不抵债，你将房屋换成了DIL，贷款人对你的信任就会降低。

许多策略性违约的房主拥有稳固的职业地位和收入，良好的信用和大量的现金储备。当他们的房子被证明是一项糟糕的投资时，选择违约是一个商业决定。

虽然这个决定可能是一个可靠的财务策略，但如果你选择违约，为另一处房产融资可能会很困难。

后策略性违约根据现行法规，对于符合规定的贷款(房利美或房地美)，必须等待四年才能获得新的抵押贷款。

你得等上四到七年才能拿到大笔贷款。对于这些规模较大的贷款，预计会有更严格的承销。

减轻处罚的情节

在很多情况下，如果你因为无法控制的情况而违约，你可以更快地获得新的抵押贷款。被认为是情有可原的情况下，你的违约原因必须:

• 不受你控制
• 导致突然的、显著的、长期的收入减少;或
• 金融债务的灾难性增加;和
• 已经被解决了

这些情况包括伴侣死亡、意外受伤或疾病、失业或工作时间大幅减少。

你必须能够证明导致你无法支付抵押贷款的问题。可接受的文件包括:

• 医疗报告或账单
• 解雇通知
• 论文工作遣散费
• 拒绝保险或索赔的副本
• 房地产上市协议、租约或纳税申报表

虽然对贷款人来说这仍然是一个重大的贬损事件，但他们对你的负面看法没那么严重了，因为你的情况已经超出了你的控制范围。

持有这类DILs的人可以申请房利美情有可原的情况下程序．如果你被批准了，你可以在两年后获得新的住房贷款，而不是丧失抵押品赎回权。

联邦住房管理局

联邦住房管理局的“重返工作岗位”计划于2016年9月30日到期，该计划允许更短的等待时间，以减轻丧失抵押品赎回权的情况。

目前，联邦住房管理局要求所有有契据或近期丧失抵押品赎回权的人有三年的等待期。

弗吉尼亚州住房贷款

在大多数情况下，有资格申请VA抵押贷款的退伍军人和现役军人必须在申请DIL后至少等待两年。

对于有文件证明的缓解情况，一些贷款机构可能会在事件发生12个月后批准贷款。

其他程序

某些投资组合和“硬通货”贷款机构为那些有购房经历的人提供了另一种融资方式。你甚至可以买有一天,如果你愿意为这一特权付钱的话，在签署契据代替取消抵押品赎回权之后。

这些项目的特点是非常灵活的承保指南，只要你有一个实质性的首付，并能负担“非优质”或“非优质”融资带来的较高费用和利率。

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