为“未经批准”的公寓申请抵押贷款
未经批准的共管公寓和联排别墅面临挑战
共管公寓和联排别墅为购房者提供了一些好处，比如购房价格较低独栋房屋。
共管公寓有业主协会(HOAs)负责维护-一个很大的好处没有经验的业主。
公共区域可以让你拥有更好的设施，比如游泳池、网球场和门卫。
然而,未经批准的(又名“non-warrantable”)共管公寓和联排别墅——那些不符合最常见抵押贷款项目规定的准则的房子——可能更难融资，也更难出售。
了解什么使共管公寓“不可担保”，以及你是否应该考虑购买这样的财产。
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共管公寓或联排别墅可能被视为“不可担保”的原因包括:
- 业主协会储备不足
- 住房保险不足或洪水保险不足
- 太多的单元被租给了租户
- 太多单位拖欠月费
- 该综合体正在建设或处于需要更多建设的阶段
- 太多的单位由一个人或实体拥有
这就是为什么了解购买公寓或联排别墅所需的资金很重要，然后根据你的需求和偏好购买合适的抵押贷款。
不要让这些额外的规则阻止你购买共管公寓，尤其是如果你一心想要在合租的大楼里租一个维护费用较低的单元。
未经批准的公寓常规融资
当你购买了一个公寓社区，抵押贷款机构会对你的申请进行额外的审查——你和你未来的HOA都必须遵守一套承销指南。
“这是因为你不是唯一一个对公寓的状况和维护负责的人，这也取决于公寓协会，它是负责的保持外以及公共区域，”总部位于旧金山的抵押贷款市场sindo的首席行业官金格•威尔科克斯(Ginger Wilcox)表示。
“贷款方想知道这处房产是否具有良好的风险，如果共管公寓协会出现财务问题，或者公共房产维护不好，出售过程可能会被推迟或取消。”
亚特兰大PrivatePlus mortgage的副总裁兼抵押贷款银行家斯佳丽·塔松(Scarlett Tassone)说，抵押贷款提供商对于公寓融资都有不同的规定和规定。
“房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)各有一组需求,每一个公寓协会已经满足,如协会的最少的资金储备,租户的逾期房主协会费用,金额的单位租金或投资属性,等等,”Tassone说。
联邦住房管理局未批准的公寓贷款
为了保证联邦住房管理局融资在美国，共管公寓还必须在联邦住房管理局批准的共管公寓名单上——如果不是，审批过程可能需要至少30天才能完成。
对于具有很强联系性的社区，35%的单元必须是业主自住的。其余的房屋至少有50%是自住的。
此外，联邦住房管理局还限制了可以从联邦住房管理局贷款的单元数量——在共管公寓开发项目中，不超过50%的单元可以获得联邦住房管理局的贷款。
不合格的公寓贷款
如果你选择了不符合标准的常规贷款(不受房地美或房利美支持)来为一套公寓提供资金，预计贷款人会更彻底地审查你的申请。
“有时候，你可能会被要求支付更高的首付，而事实上，你很可能会被要求支付每月公寓协会费克劳斯·冈奇说，他是总部位于劳德代尔堡的21世纪汉森房地产公司的房地产经纪人。
威尔科克斯指出，大多数贷款机构将调查共管公寓协会是否有足够的保险覆盖，预算中是否有足够大的准备金，是否没有未决诉讼，以及是否即将进行特别评估。
通过Townhome测试
如果你的目标是一套联排别墅，获得融资可能不那么复杂。这是因为联排别墅在贷款方的对待方式与独栋住宅类似。
“对于联排别墅，借款人拥有土地和墙壁。尽管他们向业主协会支付费用，HOA只负责社区的维护和社区设施的使用，”塔松说。
联排别墅被认为是“零地段线”住宅。换句话说，你和邻居共用一堵墙，你的地皮和邻居的地皮之间的分界线基本上是零。
这种类型的物业可能在计划的单元开发(PUD)内，也可能不在其中。不管怎样，与单户住宅类似的融资承销指南都适用。
Gonche指出:“目前，与业主协会合作的收费简单的房产的承销过程要比与共管公寓协会合作的房产容易得多。”
公寓和联排别墅的大小很重要
然而，无论是共管公寓还是联排别墅，如果单元是较小的综合/建筑的一部分，就会得到贷款人更多的关注。
伯克希尔-哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)董事长Circle的经纪人格雷厄姆(Dana Graham)说，当贷款市场吃紧时，每套四套或四套以下的楼盘往往很难获得贷款。
“贷款方通常认为风险很高，因为如果其中一个业主陷入困境，而不支付HOA会费，那么在一栋四单元建筑中，这代表25%的业主。”
如何申请附房贷款
在试图为一个共管公寓或联排别墅获得抵押贷款之前，让你的众所周知的“房子”在秩序和知道什么期待。
加州丹维尔Signet抵押贷款公司的所有者/经纪人Clay E. Selland建议检查你的信用记录，确保你的分数足够高，可以申请抵押贷款。“然后，通过预审获得贷款人的融资资格。”
做你的家庭作业HOA或公寓协会仔细。
塔松说:“找出每月的协会费用是多少，并确保在考虑了这些费用后，你仍然符合申请贷款的条件。”
格雷厄姆说:“从过去六个月的HOA会议中获取一些时间，了解一下正在发生的事情，如果可能的话，尽量参加其中一个会议。”
让未经批准的公寓获得批准
如果可能，请您的房地产代理帮助招募HOA/共管公寓协会，以帮助您的物业获得融资批准。确保该协会提供了贷款人所要求的所有数字和文件。
最近的变化公寓指南房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)已经使HOAs获得批准变得更容易，许多抵押贷款机构也准备好帮助完成这一过程。
塔松说，要注意公寓或协会文件的成本。“大多数物业管理公司不会免费提供任何文件，这些文件的费用可能在200美元至500美元或更多。”
如果该房产最终没有获得贷款机构的批准，可以考虑寻找一套经批准的多户型房产，或者一套较低或没有关联费用的房产。
Gonche说:“心态要开放，找一个有经验的房地产经纪人和贷款人，他们可以帮助你完成整个过程，并帮助你获得那些新钥匙。”
最后，要意识到拥有一栋联排别墅或共管公寓的财务风险;这些房产可能不会像独栋住宅那样迅速升值。
非担保公寓和联排别墅的替代融资
虽然联邦住房管理局、弗吉尼亚州联邦政府、房地美和房利美支持的抵押贷款主导了市场，但它们并非唯一的选择。
不符合标准的抵押贷款是由制定自己规则的机构或投资者团体提供的，其中一些人可能愿意资助未经批准的公寓，特别是如果申请人非常强大，并有大量的首付。
规模较小的本地银行可以为这类项目提供贷款，以支持他们所在的社区，而其他投资组合贷款机构(那些不出售贷款并将其保留在自己的账簿上的银行)可能会提供专为未经批准的公寓设计的抵押贷款。
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188bet金宝搏体育与真人备用共管公寓的抵押贷款利率与独栋住宅类似，也就是说，很低。今天就检查你的公寓购买资格，然后为你的公寓融资迈出下一步。
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