我的房子值多少钱?评估你的财产价值的4种方法
本文简介:
大约六年前，美国的房地产价格开始走出衰退后的低谷，一些社区的房价飙升。但你想知道，我的房子值多少钱有几种方法来估算你的房产价值:
- 自动估价模型(AVM)
- 比较市场分析(CMA)
- 经纪人价格意见(BPO)
- 家鉴定
从最便宜的(和最不准确的)到最准确和最昂贵的。
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你的房产位置可能是决定其价值的最大因素。这比占地面积、环境或特征更重要。“我的房子值多少钱?”和爱荷华州的艾姆斯或阿拉巴马州的莫比尔相比，曼哈顿或比佛利山的情况会有很大的不同。
举个例子，看看这个国家不同地区的两处相似的房产:
加州圣何塞
据Realtor.com报道，这座2032平方英尺的房子有三间卧室和两间浴室，是加州圣何塞最便宜的单户住宅。它的要价是98.8万美元。
阿拉巴马州的莫比尔
与此同时，阿拉巴马州莫比尔市(Mobile)一套类似的房子，三室两卫，面积2173平方英尺，挂牌价格仅为16.99万美元。
有许多房地产网站可以提供平均价格，每平方英尺的价值，和你的地区的一般趋势。
在你所在的社区内，房屋价值会比平均水平高或低，这取决于它们的大小、特征、建筑质量、地段、学校和其他因素。房地产行业的专业人士分析这些组成部分，为你的房子提出一个价格范围。
确定你的房屋价值
评估房产价值有四种主要方法。它们的成本和准确度各不相同。它们是，从最不准确到最准确:
- 自动估价模型(AVM)
- 比较市场分析(CMA)
- 经纪人价格意见(BPO)
- 家鉴定
选择哪一个取决于你的目标。每种评估工具都有其优缺点。
自动估价模型(AVM)
自动估价模型(AVMs)可以在网上免费找到，它们通过分析当地清单和公共记录数据来估计你的房产价值，确定趋势，并将其应用到你的房产中。
如果你所在地区最近出售的类似大小的房屋(“comps”)的转手价格比你刚购买时高出10%，那么你的估计价值可能会比你的购买价格高出10%。
这是一个非常基本的评估。
显然，该软件无法判断你是刚刚清理了厨房，增加了5万美元的股本，还是你的古怪邻居把车库的芭比娃娃刷成了粉色，破坏了你的视野。
AVM并不总是“知道”一些comp是廉价销售，人为降低价格，或者comp名称的缺陷是否影响了其价值。
avm在展示趋势方面很有用——面积值变化的方向和程度——但在评估特定的财产方面用处不大。
铂金数据解决方案的首席运营官和联合创始人Arturo Garcia声称:“正确和错误AVM之间的差异可能是20%甚至30%到40%的价值差异。”
验证你的新利率(2021年10月5日)CMA和业务流程外包
你总是可以从房地产经纪人那里得到一个免费的(通常的)房屋估价——他们一直在为潜在的房屋卖家做估价。
这个客户销售报告(这就是它)被称为CMA，或比较市场分析。
CMA仅与代理人对该地区的知识一样准确——他们通常“观察”财产差异，并根据他们的经验做出判断。
然而，你应该明白，代理商的主要业务不是评估——他们可能会夸大你的价值，以获得你的上市。
一种可能更准确的方法是向经纪人支付价格意见或业务流程外包。持有全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors) bor认证的经纪人已经完成了这项工作的特殊培训，贷款机构经常委托bpo在出售止赎房屋之前确定其价值。
为了执行业务流程外包(BPO)，经纪人会检查三处最近在当地出售的类似房产，并将三处目前上市的房屋的状况和特征与你的房屋进行比较，根据公式进行数字调整，并提供价值估算。
一个普通家庭的业务流程外包成本在50美元到125美元之间。
家鉴定
房屋估价师是经过高度训练的、有执照的专业人员，他们可以为你的房屋确定非常准确的价值。如果你真的，真的想知道“我的房子值多少钱?”“我愿意花很多钱来获取这些知识，这就是你的方法。”
他们检查和测量你的房子，注意它的条件，设施，和任何可能影响其市场的问题-分区，“非常规的”楼层规划，环境危害，装修，延期维护，地段特征，等等。
如何评估工作
估价师可能会采用三种估价方法:
- 市场
- 成本
- 收入
市场或可比销售方法是最常用的。估价师会检查几处相似的、附近的、最近的交易，并逐行将这些房子与你的进行比较。差异被赋值。
如果你和你的邻居在同一条轨道上有相同的房子，但你的房子可以看到城市的灯光，而他们的房子可以看到停车场，那么你的房子可能会因其优越的视野而向上调整2万美元。
如果你邻居的屋顶是新的，而你的不是，你可能会得到5000美元的向下调整。一旦所有的调整都被计算在内，你就有了一个评估值。
第二种方法是估算购买你的土地和建造你的房子所需的成本，然后减去折旧。
如果你是为了保险的目的来评估你的房子，这个方法是有用的。
对于收入法，估价师研究租金数据，以确定你的房子在公开市场上的租金水平，并应用一个或多个公式——通常是总租金乘数或资本化率——来推断你的房产价值。
这种方法最常用于投资者和房东。
一个由持有执照的专业人员进行评估谁知道你的邻居是最准确的方法来确定你的房子的价值。估价价格通常在250美元到1000美元之间，取决于房子的大小和工作的复杂程度。
我的房子值多少钱?这取决于
如何回答“我的房子值多少钱?”这取决于你问的原因。
如果你只是好奇，可以查看一些AVMs来获得大致的想法。
如果你在考虑出售，检查AVMs和向几个代理商要CMA。请记住，他们提出的价值可能略高。
如果你想让你的贷款人允许卖空，你需要一个业务流程外包。然而，贷方可能会订购并支付，所以你可能不想花这笔钱。业务流程外包也用于诉讼或离婚诉讼。
当你向抵押贷款机构贷款时，评估几乎总是需要的。你几乎肯定要为此付费，而且你有权获得一份报告的副本。
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