什么是可假定按揭贷款?
可抵押贷款是指允许新借款人从当前借款人手中接管现有贷款的贷款。通常，这需要购房者接管卖房者的抵押贷款。
新的借款人，也就是“假定”贷款的人，与贷款的人处于完全相同的位置。他们会有相同的条款和条件，相同的按揭利率，相同的剩余还款期，以及相同的按揭余额。
换句话说，它实际上是在抵押协议上用一个借款人的名字换另一个借款人的名字。
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可假定抵押贷款是如何运作的?
从表面上看，可假定的抵押贷款似乎很简单:你从别人那里接管了一份现有的抵押贷款，其条款、利率和贷款金额保持不变。
这意味着你的月供与原始借款人相同，如果你全额偿还贷款，你将在他们拥有的同一天还清房贷。
但实际上，可假定抵押贷款要复杂一些。对于那些在申请新贷款方面有困难的人来说，这并不是免费通行证。
关于可抵押贷款如何运作，买家应该了解三件事：
- 并非所有类型的抵押贷款都是可假设的。例如，不能假设常规贷款，但FHA和VA贷款可以
- 并不是每个人都能获得现有的抵押贷款。你还得向贷方申请，才能获得贷款
- 你通常需要支付首付当假设抵押贷款，它可能比预期的大
记住，当你承担抵押贷款时，你是在接管房主的财产剩下的贷款余额。在大多数情况下，这还不够支付房子的全部购买价格，所以你仍然需要首付来弥补差额。
在适当的情况下，接受假定抵押贷款会有很大的好处。但这种策略并不适用于所有人，所以在签约前了解其利弊是很重要的。
为什么要使用可抵押贷款？
在利率上升的环境下，可假定的抵押贷款可能是一个很好的发现。
这类抵押贷款的最大好处之一是，如果自最初贷款发放以来利率已经上升，你可以锁定远低于当前市场的利率。
请看一个例子。
根据房地美(Freddie Mac)的数据，创纪录的周抵押贷款利率发生在2021年1月7日，当时30年期固定利率抵押贷款利率降至2.65%。
但仅仅两个月后，利率就上升到了3%以上。一些人预计，随着时间的推移，这些利率将达到4%或更高。
现在想象几年后，房地美30年期抵押贷款的周平均利率为4.6%。如果你得到了2.6%的抵押贷款，你可能会欣喜若狂。
根据我们的按揭贷款计算器(你可以用它来模拟你自己的场景)，20万美元的贷款，每月的本金和利息为1025美元，利率为4.65%。但按2.6%计算，是800美元。
这意味着每月节省225美元，每年节省2700美元。
这就是假定抵押贷款所能提供的神奇优势。但很少有场景会完全像这样。因此，我们还需要研究可假定住房贷款的限制和不利因素。
可抵押贷款的利弊
显然，当抵押贷款利率下降时，可假设抵押贷款毫无意义。当现有贷款的利率高于你通过新申请可以获得的利率时，接管现有188bet金宝搏体育与真人备用贷款没有任何好处。
这就是为什么人们对这个选择知之甚少的原因:在利率不断下降的这些年里，没有人想要一笔假定的贷款。
但利率开始回升。因此，在未来数月和数年内，可抵押贷款可能看起来更具吸引力。
可抵押贷款
对于购房者来说，抵押贷款的好处包括:
- 低利率-假设利率上升，你可以锁定一个较老的、较低的利率
- 限制房地产买卖手续费-联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部对假定抵押贷款时的交易成本进行了限制。而且你可能不需要新的家庭评估
- 长期储蓄-你可能会节省利息，因为你在更短的时间内借的钱比新的抵押贷款少
这些专业人士可能并不多。但它们很强大。
可假定的抵押贷款的缺点
同样，对买家而言，不利因素往往是：
- 更高的首期付款-你可能需要一个比一般最低允许的更大的首付
- 按揭保险-对于联邦住房管理局和美国农业部的贷款，你继承了抵押贷款的保险费，这在这类抵押贷款中总是需要的。退伍军人事务部的贷款没有持续抵押贷款保险
- 有限的贷款选择-并非所有类型的抵押贷款都是可以假设的。对于信用良好、首付款高的借款人来说，申请一笔新的传统贷款可能比假设现有的政府支持贷款更有意义
较高的首付可能是抵押贷款的一大缺点。但是它什么时候适用呢?
首付要求将取决于你所假定的贷款的特殊情况。
当我申请抵押贷款时，我需要首付吗?
当你承担抵押贷款时，你接管了房主剩余的本金余额。
目前的借款人很可能已经还清了大部分抵押贷款。自购买以来，该房屋的价值也可能有所增加。因此，在你假设的贷款金额和购买价格之间会有一个“差额”。
这一差额就是你的首期付款，而且可能高于你在新贷款上必须支付的首期付款。
让我们回到上面的例子：假设卖家在2021年1月以2.6%的利率获得了20万美元的抵押贷款。
假设现在是2023年1月，你想假设抵押贷款。
好吧，最初的借款人对一套207500美元的房子支付了3.5%的联邦住房管理局7500美元的首付款。房价上涨意味着现在的市场价值可能是22万美元。
计算出你的首付金额
由于房主在过去两年付清了所有的月供，他们将抵押贷款余额减少到大约190,900美元。
假设你以准确的市场价格买了房子:22万美元。
- 你要付22万美元
- 但你假定的抵押贷款只有190,900美元
- 你需要29100美元的首付
- 这是13%的首期付款
如果您接受VA或FHA贷款，最低首付款分别为0%或3.5%。所以你把很多比你在新的抵押贷款上需要的钱还多。
但是，你也获得了远低于其他情况的利率。
如果你没有那么多的首付，你应该放弃这个甜蜜的交易吗?或者你应该试着消除这种差异?
用房屋净值贷款来支付你的首付
购房者的一个选择是使用住宅股权贷款补充一笔可假定的抵押贷款的首付。
这涉及到在你承担主要抵押贷款的同时进行第二次抵押贷款。向前看，在房屋净值贷款还清之前，你将有两次独立的抵押付款。
FHA、VA和USDA贷款允许二次抵押贷款购买房产——也称次级融资。但没有担保。如果这些机构不喜欢这些条款，它们可以拒绝二次抵押贷款。向相关机构充分披露您将获得次级融资，并提交任何相关文件。
第二种抵押贷款策略值得吗？这是一个计算数字的问题。
你知道通过降低利息可以节省多少钱（在我们的例子中，每年大约2700美元）。你可以知道你要为房屋净值贷款支付多少钱。
如果你的房屋净值贷款成本低于你的整体储蓄，这个策略可能对你有意义。
但是，请注意，您的第二笔抵押贷款可能来自与您假设的抵押贷款所有者不同的贷款人。因此，你必须与当前的抵押贷款贷款人合作，确保他们愿意合作。
您还可能需要信用评分680或更高，才有资格获得房屋净值贷款。
两种可抵押贷款
可假定抵押贷款有两种类型。
简单的假设
第一个是“简单的假设”。这意味着买家在不涉及贷款人的情况下接管了抵押贷款的支付。
任何人都可以通过纯粹的私人安排做一个简单的假设。但这些协议是有风险的。
简单假设的问题在于，原始借款人保留了抵押贷款的全部责任。
如果买方拖欠付款或违反抵押贷款协议，受影响的将是卖方的信用和银行余额。如果贷方发现了，它可能会要求立即全额偿还抵押贷款余额。
除了家庭交易，简单的假设非常罕见。如果承担抵押贷款的人是（比如）你的配偶、儿子或女儿，你可能愿意承担风险。但在大多数情况下，一个简单的假设风险太大，没有意义。
更替
大多数可假设抵押贷款都是“更替”。这些都需要抵押贷款贷款人的同意，因此买方将与任何其他新借款人一样经历相同的承销过程——包括信用评估和财务文件。
好消息是，通过更替，原始借款人可以自由而清晰地离开。交易完成后，贷款发生的任何事情都纯粹是贷款人和新借款人之间的事情。
哪些按揭贷款类型是可以假定的?
政府支持的抵押贷款通常是可以假定的。这意味着可假定贷款通常是以下三种类型之一:
- FHA可抵押贷款——由联邦住房管理局支持
- 退伍军人事务部担保的抵押贷款
- 美国农业部假定抵押贷款-由美国农业部支持
如果你想承担其中任何一项贷款，你必须符合条件。
FHA贷款是最灵活的。信用评分要求仅从580 FICO开始，你不需要完美的信用记录就可以获得资格。
美国农业部的贷款在地理位置上受到限制，但你不必担心这一点，因为现有的贷款已经被发现符合美国农业部的条件。然而，新借款人必须满足以下条件：118金宝搏抽水 .
弗吉尼亚州贷款有一些限制。你必须是一名退伍军人、现役军人或配偶。贷款人将通过要求VA提供资格证书(COE)来检查你的状态。
传统贷款是不可假定的
不幸的是，几乎所有的常规贷款抵押协议不（由政府支持）包含“到期出售”条款。顾名思义，全部抵押贷款余额在房屋出售时到期。因此，常规贷款和合规贷款通常是不可假设的。
房利美确实提供例外. 但仅适用于可调利率抵押贷款（ARMs）。而且，除了在一些奇怪的情况下，这违背了承担抵押贷款的目标。
那些“奇怪的情况”可能是什么呢?抵押贷款利率可能会飙升到如此之高188bet金宝搏体育与真人备用限制利率上升的上限对arm的假设是有吸引力的。
还有一个例外是“不符合条件的可假定抵押贷款”。这些贷款是在1989年12月14日之前存在的，也就是30多年前。鉴于大多数抵押贷款最多只能维持30年，你不太可能找到这样的贷款。
可抵押贷款程序
如果利率在上升——而你碰巧发现一个拥有可抵押贷款的卖房者——这个选项可能看起来很有吸引力。
在这种情况下，过程相当简单。
你不需要货比三家找最好的抵押贷款利率，因为利率已经设定好了。如果你对现有的利率不满意，你就不会想要它。
但是，除此之外，这个过程与申请其他按揭。您将填写贷款申请并提供以下证明文件：
- 收入及就业信息
- 过去两年的纳税申报单
- 最近的薪水单
- 最近的银行对账单
- 其他资产的证明，如退休和投资账户
抵押贷款承销商也会提取你的信用报告和信用评分，以确保你满足所假定的贷款类型的最低信用要求。
最后，你必须证明你能支付得起首付和交易费用——无论是用你的银行账户里的钱，第二笔抵押贷款，还是其他资金来源首期付款援助.
可抵押贷款常见问题解答
和你申请其他抵押贷款的方式一样。你需要通过满足贷款人对信贷、债务与收入比率、首付款、收入和资产的要求来申请并获得抵押贷款批准。
你必须根据贷款假设支付结算成本，通常为贷款金额的2-5%。但其中一些可能会受到限制。你不太可能需要新的评估。因此，你可能会在交割时支付比“典型”购房更少的费用——但只会少一点。
通常而且这通常比新的抵押贷款更重要，因为你可能要支付现在房主过去支付的部分或全部款项。但如果你假设最近有弗吉尼亚州或美国农业部的贷款，你可能不需要，因为贷款人不需要首期付款。所以这取决于你和老板的谈判。
是的。假定的抵押贷款结束成本接近传统抵押贷款，尽管你可能会节省几百美元或更多，跳过房屋评估。
当然经贷款人同意，任何人都可以承担你的抵押贷款。但你可能会问一个“简单的假设”，贷款人对此一无所知。一些借款人确实会参与这些私人安排，但它们有很大的风险——因此请阅读上面的相关章节。如果借款人死亡，贷款人通常对幸存的家庭成员有特殊的假设安排。
是的。但是，如果你希望做一个“简单的假设”(参见前面的FAQ)，同样的警告也适用。
“不符合条件的可抵押贷款”是1989年12月14日之前产生的贷款。由于大多数抵押贷款的贷款期限为30年或更短，因此不符合条件的可抵押贷款或多或少已经消失。
当然可以。但是，像所有类似的问题一样，答案将取决于你的情况和需要。如果你有机会以比其他地方低得多的利率承担抵押贷款，你肯定应该计算这些数字。
现在的抵押贷款利率是多少?188bet金宝搏体育与真人备用
在利率上升的环境下，假定抵押贷款最具吸引力。
虽然目前的利率看起来可能至少会上升一点，但仍接近历史低点。
这意味着，在不寻找可抵押贷款或支付大笔首期款的情况下，可以达成很多交易。
而且，当你申请一笔新贷款时，你有权四处寻找你的最低利率。这会对你的月付款和长期成本产生很大的影响。
