我的房子估价低于买价。现在该做什么?
我的财产估价太低了
无论你是购买、出售还是再融资，房屋估价过低都可能危及整个交易。
那么接下来会发生什么？订购第二次评估？改变销售价格？申请不同的贷方？别的东西？
让我们仔细看看你在低评价后的最佳选择。
在这里购买备用贷款人（2021年9月22日）在本文中（跳到…）
这对你来说是多么低的评价啊
如果评估结果低于你的新家的购买价格，那么你的整个买房过程就会被打乱。
抵押贷款机构利用房屋的估价来计算你的住房价值贷款价值比（LTV），这是承保流程中的一个重要组成部分。贷款价值比衡量贷款人将为房屋价值提供多少资金。
您的贷款价值比必须在贷款的特定限额内。
例如，在FHA贷款中，您的贷款价值比不能超过房屋评估价值的96.5%。这意味着你20万美元房屋的最大贷款额为193000美元。（剩下的7000美元来自您的首期付款。）
如果评估低于购买价格，会发生什么？
贷款人总是使用评估价值来计算您的贷款价值比，而不是购买价格。
如果评估价格低于购买价格，您的贷款人可能会减少您的借款金额。因此，你要么支付更多的现款，要么让卖家降低要价。
作为一个例子:
- 说你同意支付20万美元的房屋
- 你正在使用FHA贷款；最高贷款金额应为193000美元（贷款价值比96.5%）
- 你打算付7000美元的首付(3.5%)
- 但是评估师估计你的新家只有19万美元
- 您的最大抵押贷款规模下降到$183,350 - $190,000的96.5%
- 减少贷款金额，你现在比约定的购买价格少了9650美元
除非卖家同意降低价格以匹配评估，否则您将不得不增加首期付款以获得相同的抵押贷款和利率。
你需要支付16650美元的首付，而不是支付7000美元的首付来购买同样价值20万美元的房子。
低估价买家的选择
当您的房屋估价低于其购买价格时，有几个潜在选项：
- 买卖双方重新协商一个新的、更低的房屋销售价格
- 买方增加首付款，以满足新的贷款价值比和首付款最低限额
- 卖方和买方取消购房合同
- 买方或卖方要求评估反驳（见下文）
“不良评估”的可能性是为什么购房合同中经常写有评估意外事件的原因。
如果房屋未能对其合同购买价格进行评估，应急条款允许买家重新评估，并可能在不损失定金的情况下离开。
事实上，FHA贷款要求FHA抵押贷款融资的任何购买中的意外开支。
有时，在评估人员确定需要维修（如油漆剥落或窗户开裂）后，评估或有事项也可用于重新谈判或退出合同。
作为一个购房者，放弃评估是有风险的。如果房屋估价低于其购买价格，您可能会失去谈判筹码。
如何反驳或上诉您的评估
在某些情况下，购房者可以要求对估价进行反驳。这是一个正式流程，在该流程中，买方贷款人向评估师提交重新审查房屋评估价格的请求。
可向评估师提交其他可比房屋，以及可能增加估价对象价值的“遗漏”特征。
然而，这些反驳往往收效甚微或毫无效果。
评估人员不愿意根据报告改变房屋的价值。评估师将提交反驳回复，说明价值已根据新证据发生变化，或价值未发生变化以及原因。
在这里购买备用贷款人（2021年9月22日）对卖房者的估价很低
如果你正在出售一套房子，但它没有按你的挂牌价估价，那么可能会发生一些事情。
你的房地产经纪人可能把房子列得太高了。在这种情况下，你可能想降低你的要价。即使在卖方市场，也很难找到愿意额外投入数千美元来弥补差额的买家。
而且也不能保证再进行一次评估就能得到你想要的结果。
不过，在热门市场，人们通常会以更高的价格出售房屋，前提是竞争会迅速推高房价。一些市场上涨如此之快，以至于评估值跟不上。
评估师必须将您的房屋价值基于最近的相似房屋的销售价格。
低估价卖家的选择
如果估价很低，房屋卖家有几个选择:
- 等到类似的房子以相似的价格出售
- 请买方用现金补齐差额
- 降低你的价格以匹配评估的价值
对卖家来说，好消息是，今天市场上的许多买家都现金充裕。因此，找到一个愿意弥补差额的买家可能不像过去那样困难。
一些买家甚至可以同意“评估差距担保”，这使得他们愿意在低评价的情况下支付额外的现金。
如果你的再融资评估值很低怎么办？
除非你得到一份工作简化再融资通过联邦住房管理局、弗吉尼亚州或美国农业部，您可能需要进行新的评估，以符合再融资贷款的资格。
如果评估显示您的房屋当前市场价值低于预期，您的新贷款可能不足以实现您的所有目标。
你的选择包括：
- 上诉评估
- 找另一家使用不同估价师的贷款机构(你将为新的评估付出代价)
- 进行“套现”再融资，即在交易结束时带来现金，以弥补贷款金额与物业价值之间的差额
- 拿出比你计划的少的现金（如果你正在做兑现的再融资）
- 取消再融资，直到获得更多股权
记住，取消再融资并不会取消你已经产生的评估费用。同样地，重新估价并不能保证能得到更高的价值，你将会陷入两张估价账单的陷阱。
此外，贷方可能不允许额外评估。
评估价值为何会影响你的再融资?
你的评估会影响你的再融资贷款，因为它有助于衡量你家中的股本金额。
房屋净值是你房子的估价减去你的抵押贷款债务。
例如，如果你目前的房屋贷款是15万美元，而评估过程对你的房屋的估值是22.5万美元，那么你的资产净值是7.5万美元。
如果另一位估价师将你的房子估价为250000美元，你的权益将为100000美元。
你家中的股本金额影响利率，并决定你再融资贷款的规模。它还决定了你可以从再融资中获得哪些“额外”利益。
例如，如果你拥有至少20%的股本，而且你目前的抵押贷款是联邦住房管理局的贷款，你可能会重新融资为传统贷款删除您的抵押贷款保险费。
如果你想要兑现当你再融资时，你将需要大量资金更多超过20%的房屋净值。这是因为贷款人要求你在套现时至少保留20%的股权。
人工评估与自动评估
如今，许多再融资贷款人都使用自动评估（AVM）来节省时间和金钱。
如果你在购买之后对家里做了很多改进，或者家里的内部有一些对“驾车”估价师来说不是很明显的特征，你可能会坚持让人来估价师，即使这要花更多的钱。
一个点来提出：房主估计自己家园的价值是非常常见的。因此，最好不要让您的心脏设置在某个家庭价值或兑现的金额，直到您进行官方评估，以检查家庭目前的价值。
与再融资贷款人联系（2021年9月22日）新建工程评估价值低
装修贷款或新建筑贷款的房屋评估工作略有不同。评估师需要测量尚未存在的房屋的市场价值。
要做到这一点，评估师将研究您的建筑计划以及您当地的住房市场，以确定房屋的最终价值。
许多贷款人将此称为“待评估”，因为它取决于您计划的项目的完成情况。
一旦建筑商完成工作，房屋收到入住证明，你将需要一笔新贷款来偿还建筑贷款的余额。这种新贷款被称为“永久”或“外卖”融资。
如果，出于某种原因，你新建的房子没有足够的贷款来偿还建筑成本，你会有一些与任何购房者相同的选择:
- 试试新贷方
- 重新评估
- 让建筑商少拿点钱
如果低评估是建筑商的错误 - 例如，建筑或材料的质量并不如贷款申请文件中所述 - 您可以起诉您的建筑商来收回一些损失。
很多builder-owners获得建设到永久（C2P）贷款，该贷款将建设贷款和永久抵押贷款合并为一笔贷款。这种选择既有优点也有缺点。一个优点：你可能只需要一次评估，而不是两次。
非定制的新构造
如果您的新建房屋在计划开发中，您正在使用传统抵押贷款为其提供资金，您可以与预先建造的房屋的任何其他买家一起乘船。
你有同样的选择，如果评估是在低回报，重新谈判，作出更大的首期付款，等等。
低评估和FHA 203（k）贷款
如果你用一个FHA 203（k）康复之家贷款，你可能会走运。该机构允许在不影响你的贷款条款的情况下，在最终评估价值上有10%的“浮动空间”。
如果您使用203（k）份，则适用于使用203（k）efuilance添加一些家庭改进，当您在您的财产放弃时。
评估师如何确定您的房屋价值
除了没有评估，Streamlined Refinance贷款，几乎每一个抵押申请都需要一个家庭评估。
虽然许多贷款人使用自动化估值模型（AVM）来了解您的财产价值，但大多数交易仍然涉及许可人类。
持证房屋估价师使用三种常用方法确定您的房产价值：
“销售比较”方法
对于购房者和购买第一套房的房主来说，“销售比较法”是最常见的方法。
使用此方法，家庭评估师将主题属性（即，您的家）与其他类似的家庭进行直接附近。
“附近”因地区而异：
- 在西雅图、芝加哥或旧金山等人口稠密的城市，住宅的紧邻距离将在0.25英里以内——通常不超过几个城市街区
- 在密度较低的区域，标的地产附近可能长达几英里
估价师最感兴趣的是这些地区内类似房屋的销售。他们会观察这些特征:
- 卧室数量
- 浴室数量
- 家庭年龄
- 家用饰面的质量
- 面积
他们还考虑了一个家庭的“吸引力”的基础上，如学区和接近交通和购物。
然后，对于每个可比较的房屋，评估人员搜索公共记录，以获取房屋描述、销售数据和其他有关房产的可用信息。该数据用于确定估价对象的价值。
假设街对面的几乎相同的家园最近售价600,000美元。但是，它不包含像你这样的成品的地下室。所以你的房子可能会以620,000美元的价格评价。
在销售比较法中，最近90天售出的可比房屋非常重要。六个月前售出的房屋就不那么重要了。
其他房屋评估方法
评估师还有两种其他方法对财产进行估价——重置成本法和收益法。
重置成本法估计购买你的地块和建造一栋像你这样的房子的成本，然后减去折旧。
如果您正在购买家庭保险，并希望所有潜在的保险公司拥有相同的家庭价值信息，则此方法非常有用。然而，保险公司在承保你的保单时，会给出他们自己的估值。
对于收入法，评估师研究您住房市场的租金数据，以确定您的住房在公开市场上的租金，并使用此信息计算您的房产价值。
收益评估法是投资者和房东最常用的方法。
确定财产价值的3种其他方法
除了房屋评估外，还有三种确定房屋价值的方法。从最小到最准确，它们是：
- 自动估价模型（AVM）-计算机程序根据可用的市场数据评估您的房屋价值
- 比较市场分析（CMA）-你的房地产经纪人分析当地的房地产市场，帮助你决定报价或挂牌价格
- 经纪人价格意见书（BPO）-抵押贷款经纪人转让房屋的价值
你选择的方法取决于你的目标。每种估价工具都有其优缺点。让我们仔细看看每一个：
自动估价模型（AVM）
您可以免费找到自动估价模型或AVM，免费。这些模型通过分析本地列表和公共记录数据，确定趋势并将其应用于您的财产来估算您的财产价值。
如果您所在地区最近出售的，类似大小的家庭（“Comps”）比购买财产购买的价格超过了他们所做的10％，您的估计值可能比购买价格超过10％。
这是一个相当基本的评估。
例如，该软件无法知道你是否只是掏空了你的厨房并增加了50000美元的股本。
AVM也并不总是“知道”某些公司是否是危难销售，人为地降低了价格，或者公司名称中的缺陷是否影响了其价值。同样，它也不知道竞价战是否会使一个地区的销售价格高于典型的市场价值。
AVM有助于展示趋势——面积值变化的方向和程度——但对评估特定房地产的价值帮助不大。
比较市场分析
你通常可以从房地产经纪人或经纪人那里得到免费的房屋价值评估。他们一直在为潜在的卖房者做这些。
这种客户销售演示文稿（就其本身而言）被称为CMA或比较市场分析。
CMA的准确性取决于代理人对该地区的了解。房地产经纪人通常“关注”房地产差异，并根据他们的经验做出判断。
当您提出的价格时，CMA可以提供有用的数据。但是，您应该了解代理商的主要业务不是评估。它可能会使代理商可以夸大您的评估值以获取您的上市。
经纪人价格意见(BPO)
支付经纪人价格意见（BPO）可以产生更准确的估值。
持有全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors) bor认证的经纪人已经完成了这项工作的特殊培训，贷款机构经常委托bpo在出售止赎房屋之前确定其价值。
为了执行BPO，经纪人检查了最近三次类似于您的房地产的本地销售和三次当前上市的房屋。经纪人将这些房屋的状况和特征与您的房屋进行比较，根据公式进行数字调整，并提供价值估算。
一个普通家庭的业务流程外包成本在50美元到125美元之间。
你能重新做一下评估吗？
房屋通常不适用于购买价格 - 特别是在崛起的家庭价值环境中。但是，它可能会发生，所以最好了解您的选择。
在某些情况下，你可能想尝试另一家贷款机构，以获得对房屋价值的第二意见——特别是如果你有数据显示第一次评估不准确的话。
您可以在下面的链接上比较贷款人和率。